Bonjour à tous !
Continuons ensemble notre tour d’horizon des démarches à prévoir lorsque vous souhaitez louer un meublé touristique. Car une fois votre résidence secondaire déclarée à la mairie, une autre étape vous attend : la déclaration auprès des impôts, plus spécifiquement auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) de votre secteur. Votre activité de location est considérée par l’administration comme une « création d’activité commerciale ». Vous serez perçu comme un « professionnel », même si vous n’êtes pas une société spécialisée. D’un point de vue juridique, cela reste une activité « non professionnelle ». Mais inutile de vous déplacer directement au SIE. Comme toute création d’entreprise, l’enregistrement de votre activité de location meublée passe d’abord par le greffe du tribunal de commerce. C’est cet interlocuteur qui se charge de prévenir les autres organismes pour vous.
Dans ce billet, concentrons-nous sur l’aspect déclaration et la marche à suivre. Les particularités fiscales feront l’objet d’un prochain article, histoire d’avancer sans brûler les étapes.
RÉSUMÉ DE L’ARTICLE
Avant de pouvoir déclarer votre activité auprès des impôts, il faut d’abord la rendre officielle. Le greffe du tribunal de commerce enregistre votre démarche et relaie l’information aux organismes concernés (INSEE et SIE), qui vous adresseront alors les documents nécessaires. Trois formulaires principaux sont à connaître :
- Le formulaire P0i à transmettre au greffe du tribunal de commerce pour lancer votre activité LMNP et obtenir votre numéro SIRET.
- Le questionnaire 751-SD, envoyé par votre SIE, qui détaille les caractéristiques de votre bien.
- Le formulaire 1447-C-K pour la déclaration initiale de la CFE, à recevoir ou à télécharger avant le 31 décembre si besoin.
👉 Gagnez en efficacité avec notre application gratuite GerermeLocs !
1 – Inscription au greffe du tribunal de commerce
Comme les loueurs de meublés professionnels (LMP), un loueur de meublés non professionnel (LMNP) doit déclarer son activité de location saisonnière, assimilée à une activité commerciale. Pour faire la distinction entre LMNP et LMP, vous pouvez consulter notre article dédié, mais il faut déjà retenir : au-delà de 23 000 € de revenus locatifs annuels, le statut LMP s’impose.
La déclaration se réalise via le formulaire P0i (Cerfa 11921*05), à compléter, signer et adresser au greffe du tribunal de commerce du secteur du logement loué. Si vous possédez plusieurs biens, adressez-vous au greffe compétent pour celui générant le chiffre d’affaires le plus élevé.
Petite exception : en Alsace-Moselle et dans les DROM, ce sont les services fiscaux des sociétés qui traitent ces formalités.
Le formulaire P0i n’a rien d’intuitif. Pour vous faciliter la tâche, jedeclaremonmeuble.com propose une aide gratuite : tutoriel vidéo, formulaire simplifié et prérempli, équipe réactive pour vos questions.
Les points à surveiller sur le formulaire P0i :
- Encadré 1, SIREN déjà existant : Si vous avez déjà exercé une activité indépendante en tant que personne physique, indiquez votre numéro SIREN (qu’il soit actif ou radié). Une personne physique ne dispose que d’un seul SIREN. L’Insee vous attribuera donc le même SIREN pour votre nouvelle activité, mais le SIRET (composé de 5 chiffres supplémentaires) sera distinct. Cette distinction évite toute confusion entre vos activités.
- Case 6, Date de début d’activité : Cette date dépend de votre situation. Si vous avez acquis le bien dans l’année, notez la date de l’acte de vente. Vous pourrez ainsi déduire frais de notaire, d’agence ou travaux (à condition de ne pas avoir habité le bien). Pour les autres cas, indiquez soit la date d’arrivée du premier locataire, soit la première facture liée à l’activité. Cocher la case « permanente » (et non « saisonnière ») est également requis, car cela concerne la nature de votre activité, pas celle des contrats. Enfin, pour « activité réalisée », mentionnez « Société de location meublée non professionnelle (LMNP) ».
- Encadré 10, Options fiscales : Le choix du régime fiscal peut être source d’hésitation. Pour trancher, plusieurs simulateurs gratuits existent, dont celui de jedeclaremonmeuble.com. Retenez que le régime réel est généralement plus intéressant pour 85 % des loueurs meublés, même s’il implique plus de formalités. Vous pouvez toujours modifier votre choix par la suite. Cochez « Micro » (abattement forfaitaire de 50 %) ou « Réel simplifié » (si vos recettes sont inférieures à 72 600 €, sinon « Réel normal »). Pour la TVA, le LMNP est hors champ : cochez « Déductible en base ».
- Encadré 11, Observations : Il est possible d’indiquer en commentaire : « l’activité de LMNP n’entre pas dans le champ d’application de la TVA ».
La déclaration doit être transmise dans les 15 jours suivant le début de l’activité. Ce délai court à partir de la date d’achat ou du démarrage effectif de la location. Un retard n’est pas rédhibitoire, mais mieux vaut ne pas s’attarder !
Cette inscription au greffe présente plusieurs enjeux concrets :
- ✔ Obtenir un numéro SIRET pour l’activité de location saisonnière. Ce numéro ne fait pas de vous un chef d’entreprise à part entière. Il sert avant tout si vous optez ultérieurement pour le régime réel.
- ✔ Déclarer officiellement votre début d’activité en tant que LMNP. Vous pouvez louer en tant que particulier, en toute légalité. Les revenus tirés d’un meublé se déclarent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers.
- ✔ Signaler le régime fiscal choisi pour vos loyers perçus. Quel que soit votre statut, vous pouvez opter pour l’un des régimes fiscaux (Micro BIC, Réel simplifié, Réel normal), modifiable ensuite par simple mail à l’administration fiscale.
Désormais, cette étape est obligatoire, quel que soit le régime fiscal, pour déclarer vos revenus de location meublée.
Une fois le dossier envoyé, le greffe du tribunal de commerce vous adresse un reçu de dépôt auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE), ainsi qu’une copie de votre formulaire avec le numéro de déclaration attribué.
Le greffe s’occupe ensuite de transmettre votre dossier à l’INSEE et à l’administration fiscale. Vous n’avez aucune démarche supplémentaire à réaliser à ce stade.
👉 Découvrez GerermesLocs, notre application gratuite pour gérer facilement vos locations de vacances.
2 – Inscription à l’Insee
Quelques jours après validation de votre dossier par le CFE, l’INSEE vous enverra un certificat d’inscription au répertoire SIRENE (entreprises et établissements).
Ce document doit être conservé précieusement : aucun duplicata ne sera délivré. Il regroupe toutes les informations-clés concernant votre activité :
- Votre numéro SIREN et SIRET
- Le code APE (activité principale exercée)
- La date de début d’activité
- Le numéro de déclaration
3, Immatriculation fiscale
Peu après l’INSEE, la Direction générale des finances publiques (DGFIP) vous contactera également. Dans ce courrier, vous trouverez :
- Une lettre explicative présentant la prise en compte de votre nouvelle activité et vos interlocuteurs au sein de la DGFIP. Les coordonnées de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) y figurent : c’est votre point de contact pour toute question fiscale. Le SIE est là pour informer et accompagner, n’hésitez donc pas à les solliciter (poser une question ne déclenche jamais de contrôle). Vous serez invité à ouvrir un espace professionnel sur impots.gouv.fr pour utiliser la messagerie sécurisée et régler votre CFE. Ce compte est indispensable, même en étant non-professionnel. Des tutoriels sont disponibles sur le site pour vous guider.
- Un avis fiscal récapitulatif. Ce document reprend vos informations d’activité et vos options fiscales. Vérifiez-le attentivement : des erreurs sur le régime fiscal ou l’historique d’activité sont fréquentes. En cas d’anomalie, contactez rapidement votre SIE pour mise à jour.
- Un questionnaire relatif à l’activité professionnelle : le 751-SD, qui porte sur les caractéristiques de votre logement. À retourner sous 15 jours. En LMNP, vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf exonération. Cette charge est déductible en régime réel. Les locations meublées sont traitées comme une activité commerciale, avec une imposition en BIC, et donc potentiellement soumises à la CFE. Mais ce n’est pas automatique. Depuis l’article 1459 du CGI, si le logement meublé vous sert de résidence hors périodes de location (usage personnel), vous pouvez bénéficier d’une exonération de CFE, sauf si la commune décide de ne pas appliquer cette mesure. Autrement dit, chaque municipalité reste maîtresse de la situation. Vos revenus locatifs et la politique locale déterminent donc si vous paierez ou non la CFE. Un prochain article détaillera ces subtilités et les obligations autour de la fiscalité des locations saisonnières.
Depuis 2019, les loueurs de meublés dont le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 5 000 € sont exonérés de CFE.
Il n’y a qu’une déclaration CFE par commune. Que vous possédiez un ou plusieurs biens dans la même ville, une seule CFE est due (le montant de base augmente si vous détenez plusieurs biens sur le même territoire). En revanche, chaque nouvelle propriété LMNP dans une commune différente implique une nouvelle déclaration de CFE.
- Après le retour du questionnaire, vous recevrez sous peu le formulaire Cerfa 1447-C-K pour la déclaration initiale de CFE. Si aucun courrier ne vous parvient, il faudra le télécharger sur impots.gouv.fr. Le remplissage n’est pas compliqué, mais il manque de clarté, surtout pour un LMNP. Les tutoriels en ligne sont parfois erronés. Pour vous éviter des erreurs et des pertes de temps, nous détaillons ici comment le compléter sereinement, avec validation préalable par notre SIE.
À noter : Impossible d’aborder tous les cas particuliers ici, prenons donc un exemple courant : vous venez d’acquérir un premier appartement secondaire, non classé, destiné à la location saisonnière (LMNP).
Pour le formulaire Cerfa 1447-C-K, voici ce qu’il faut renseigner :
- Toutes les cases du cadre A1 : souvent préremplies par le SIE, vérifiez et corrigez si besoin. Indiquez notamment :
– Encadré 2 : Loueur meublé non professionnel (LMNP)
– Case 6 : 6820
– Les coordonnées de votre comptable ou prestataire, si vous en avez un. - Cadre A2 : Attention aux erreurs ! La base de calcul de la CFE est la valeur locative du logement : il n’est donc pas utile de cocher la case A2 (remplissez plutôt B1 et C). Pour A2, il suffit de dater et signer.
- Cadre A3 : Cochez « création d’établissement » et « début d’activité ».
- Cadre A4 : À laisser vide, il n’y a pas d’ancien exploitant dans le cas d’une création d’activité.
- Cadre B1 : Remplissez uniquement les cases 1, 6, 7 et 8.
- Cadre B2 : À ne pas remplir.
- Case C : À compléter ainsi :
– Encadré 1 : Loueur meublé non professionnel (LMNP), Appartement
– Cases 2, 3 et 4 : mêmes informations que dans le questionnaire 751-SD
– Case 7 : surface en m² de l’appartement
– Case 16 : cochez « Propriétaires »
– Case 25 : cochez « Logement personnel meublé loué » - Cadre D : Exonérations et abattements dépendent de votre cas, de l’utilisation du bien et de votre commune. Un point fréquent :
– Case 44 : les loueurs de meublés peuvent être exonérés de CFE, sauf décision contraire de la commune ou de l’EPCI. Cela concerne :
• Les personnes louant un logement meublé classé inclus dans leur logement personnel ;
• Les personnes qui louent ou sous-louent tout ou partie de leur logement personnel meublé.
Tout dépend donc de l’usage personnel ou non du logement. Pour une résidence principale ou secondaire dont vous conservez la disposition, la taxe de séjour s’applique mais la CFE peut être exonérée. Si l’appartement est exclusivement loué, la CFE s’applique, mais une demande d’exonération de taxe d’habitation est possible (moins facile à obtenir). Même si vous avez omis de cocher la case, une demande d’abattement reste possible auprès de votre SIE.
Un article détaillé sur la fiscalité des locations meublées, dont la problématique de double imposition (taxe d’habitation/CFE), sera publié prochainement.
Selon les situations, le remplissage du formulaire peut différer. Et l’acquisition d’un second bien ou plus implique d’autres démarches à adapter !
Si votre situation personnelle ou votre patrimoine évolue (achat/vente d’un bien, changement d’usage, etc.), pensez à en informer votre SIE. Il vous indiquera les pièces à fournir, notamment le formulaire P2P4i pour une modification de situation et la déclaration n°1447 M-SD pour la CFE.
Vous voilà arrivé au bout du parcours ! Les étapes les plus techniques sont derrière vous, et c’est une satisfaction non négligeable. Finalement, la procédure n’a rien d’insurmontable : il suffit de procéder méthodiquement. Internet a simplifié nombre de démarches, et la communication entre administrations s’est nettement améliorée. Pour la gestion quotidienne, l’application GererMyLocs vous permet d’automatiser et d’optimiser gratuitement toutes vos réservations directes.
Prochainement, nous aborderons les dernières étapes pratiques : assurances, annonces, contrats de location… Un article récapitulatif suivra pour gagner encore en clarté. Pour ne rien manquer, inscrivez-vous à notre newsletter.
Très belle semaine à toutes et tous. N’oubliez pas, prenez soin de vous et de vos proches !
À très vite !
