Un bail commercial signé en 2018 mentionne l’ICC comme indice de référence pour la révision triennale. Le gestionnaire prépare la clause de révision 2026 et applique la dernière valeur publiée par l’INSEE. Depuis la loi du 26 mai 2026, ce bail, s’il est renouvelé, ne peut plus s’appuyer sur l’ICC.
L’indice du coût de la construction reste publié, mais son rôle dans les baux commerciaux se réduit à chaque renouvellement. Pour les notaires et gestionnaires d’actifs, la difficulté n’est pas de connaître la dernière valeur, mais de savoir quand elle s’applique encore et quand elle ne s’applique plus.
Loi du 26 mai 2026 : ce qui change concrètement pour l’indexation des baux commerciaux
La loi n° 2026-403 de simplification de la vie économique, entrée en vigueur le 28 mai 2026, interdit pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date les clauses d’indexation fondées sur l’ICC. L’ILC (indice des loyers commerciaux) devient la référence pour les commerces, l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les bureaux.
En pratique, on distingue deux situations. Les baux en cours qui n’ont pas encore atteint leur date de renouvellement continuent de fonctionner avec l’ICC si c’est ce que prévoit leur clause d’échelle mobile. En revanche, tout renouvellement signé après le 28 mai 2026 bascule obligatoirement sur l’ILC ou l’ILAT.
Pour un gestionnaire d’actifs qui détient un portefeuille de locaux commerciaux, cela signifie qu’on peut avoir, sur un même immeuble, des baux indexés sur l’ICC (ceux encore en cours) et d’autres sur l’ILC (les renouvelés). La gestion locative se complique, et le risque d’erreur d’indice lors d’un appel de loyer augmente.
ICC au premier trimestre 2026 : valeur publiée et tendance baissière
L’INSEE a publié le 24 juin 2026 la valeur de l’indice du coût de la construction pour le premier trimestre 2026 : 2 084 (base 100 au quatrième trimestre 1953). Ce chiffre marque un recul de 2,89 % sur un an.
La tendance est nette. Après des reculs plus marqués en 2025, l’ICC poursuit sa baisse. Pour les bailleurs dont le bail reste indexé sur cet indice, la conséquence est directe : un loyer indexé sur l’ICC peut baisser lors de la prochaine révision, pas seulement stagner. Beaucoup de propriétaires ne l’anticipent pas, parce qu’ils associent mécaniquement révision et hausse de loyer.
Les gestionnaires d’actifs doivent intégrer cette baisse dans leurs prévisionnels de revenus locatifs, et les notaires doivent en informer les parties lors des cessions de fonds de commerce ou de droit au bail : un bail indexé sur un ICC en baisse pèse sur la valorisation du loyer futur.
ICC, ILC ou ILAT : quel indice appliquer selon le bail en portefeuille
La question revient systématiquement lorsqu’on audite un portefeuille de baux commerciaux. Voici les règles de décision à appliquer :
- Bail commercial (activité de commerce de détail, de gros, artisanale) conclu ou renouvelé avant le 28 mai 2026 avec clause ICC : l’ICC reste applicable jusqu’au prochain renouvellement.
- Bail commercial conclu ou renouvelé à compter du 28 mai 2026 : l’ILC s’impose, même si l’ancien bail mentionnait l’ICC. Une clause ICC serait inopposable.
- Bail professionnel (bureaux, activités tertiaires) : l’ILAT est l’indice de référence, que le bail soit ancien ou récent, dès lors qu’il est renouvelé après la réforme.
L’erreur la plus fréquente qu’on observe en gestion d’actifs, c’est de renouveler un bail en reprenant la clause d’indexation du bail précédent sans vérifier si l’indice est toujours autorisé. Un trop-perçu calculé sur un indice inapplicable se traduit en restitution, parfois sur plusieurs années.
Mensualisation du loyer et plafonnement des garanties : impact sur la trésorerie du bailleur
La même loi du 26 mai 2026 introduit deux mesures qui modifient le calendrier de trésorerie des bailleurs, et que notaires et gestionnaires doivent intégrer dans les actes et les plans de gestion.
Le preneur d’un local commercial ou artisanal peut désormais demander le règlement mensuel du loyer, même si le bail prévoit un paiement trimestriel. Ce droit est immédiatement applicable aux baux en cours, à condition que le locataire ne soit pas redevable d’arriérés de loyers ou de charges. Pour un bailleur habitué à recevoir un trimestre d’avance, la mensualisation modifie le besoin en fonds de roulement et peut créer un décalage de trésorerie le trimestre suivant l’activation de ce droit.
Par ailleurs, les garanties locatives sont plafonnées à l’équivalent de trois mois de loyer pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026. La restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai maximal de trois mois après remise des clés, à compter du 26 août 2026.
Clauses d’indexation tunnel : une nouveauté à surveiller dans les baux renouvelés
La loi SVE autorise désormais les clauses d’indexation dites « tunnel », qui encadrent la variation du loyer dans une fourchette prédéfinie (par exemple, entre +0 % et +3 % par an). Ces clauses étaient auparavant considérées comme suspectes par la jurisprudence lorsqu’elles ne jouaient que dans un sens (à la hausse).
La réforme impose une condition : la clause tunnel doit jouer de manière réciproque, à la hausse comme à la baisse. Une clause qui ne permettrait une variation que dans un seul sens serait asymétrique et pourrait être contestée. Pour les notaires qui rédigent ou vérifient des baux, c’est un point de vigilance direct : une clause tunnel mal rédigée expose le bailleur à une action en réputé non écrit sur l’intégralité de la clause d’indexation.
Les gestionnaires d’actifs, de leur côté, doivent vérifier si les baux en cours de renouvellement intègrent ce type de clause et si la réciprocité est bien respectée. En cas de doute, la rédaction doit être revue avant signature.
La période 2026 impose donc un double travail : vérifier l’indice applicable à chaque bail en portefeuille, et adapter les clauses aux nouvelles exigences de la loi SVE. Un audit systématique des baux, idéalement avant chaque échéance triennale ou renouvellement, reste le moyen le plus fiable d’éviter les contentieux liés à un indice inapplicable ou à une clause d’indexation mal calibrée.
