L’article 606 du code civil dresse la liste des grosses réparations qui touchent la structure d’un immeuble : gros murs, voûtes, poutres, toiture, murs de soutènement et clôtures. En bail commercial comme en copropriété, cette liste détermine qui paie quoi. Le texte est court, mais ses conséquences pratiques sont considérables pour le copropriétaire, le bailleur et le locataire.
Article 606 du code civil : le texte et ce qu’il recouvre vraiment
Le code civil distingue deux catégories de travaux. L’article 606 vise les grosses réparations, c’est-à-dire celles qui affectent le gros œuvre. L’article 605 couvre les réparations d’entretien, à la charge de l’occupant.
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La jurisprudence a longtemps hésité sur le périmètre exact de l’article 606. Un arrêt de la Cour de cassation en 2005 a élargi la notion aux travaux touchant le clos et le couvert, même lorsqu’ils ne figurent pas mot pour mot dans le texte. Depuis, toute intervention sur la structure porteuse ou l’étanchéité relève de l’article 606, quel que soit le montant.
Concrètement, voici les postes qui entrent dans le champ de cet article :
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- Les reprises de façade ou de murs porteurs, y compris les renforts de fondation
- Le remplacement total ou partiel de la charpente et de la couverture
- La réfection des voûtes, poutres et planchers structurels
- Les murs de soutènement et les clôtures lorsqu’ils participent à la solidité de l’immeuble
Les ravalement esthétiques, les peintures, la robinetterie ou le remplacement d’un revêtement de sol ne relèvent pas de l’article 606. Ils restent à la charge du locataire ou de l’occupant, sauf clause contraire dans le contrat de bail.
Loi Pinel et bail commercial : ce que le bailleur ne peut plus transférer au locataire
Avant la loi Pinel de 2014, un bail commercial pouvait contenir une clause mettant la totalité des travaux, y compris les grosses réparations, à la charge du locataire. Cette pratique a été encadrée par le décret du 3 novembre 2014.
Depuis ce texte, les grosses réparations de l’article 606 ne peuvent plus être facturées au preneur. Une clause du bail qui tenterait de transférer ces travaux est réputée non écrite. Le propriétaire assume la charge financière de la structure, de la toiture et du clos.
Un point souvent ignoré concerne les frais annexes. Les honoraires liés à ces travaux (architecte, bureau d’études, maîtrise d’œuvre) ne peuvent pas non plus être répercutés sur le locataire. Une clause qui imposerait ces honoraires au preneur serait également réputée non écrite au regard du décret Pinel.
Clauses de répartition des travaux dans le contrat
Le bail commercial peut prévoir que le locataire prend en charge les travaux d’entretien courant, les réparations locatives et même certains travaux liés à la vétusté, à condition que ces derniers ne relèvent pas de l’article 606. La clause doit être explicite.
En pratique, la rédaction du contrat reste le moment clé. Un preneur qui signe un bail sans lire la clause travaux risque de se retrouver à financer des interventions lourdes sur des éléments qui ne relèvent pas de la structure, mais qui coûtent cher (réseau de climatisation, mise aux normes électrique des parties privatives).
Copropriétaire et article 606 : qui décide, qui paie
En copropriété, les grosses réparations sur les parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires. Le ravalement structurel, la réfection de la toiture ou le renforcement des fondations sont votés en assemblée générale.
Le copropriétaire bailleur qui loue un lot commercial supporte la quote-part de ces travaux. Il ne peut pas la refacturer à son locataire si les travaux entrent dans le périmètre de l’article 606. Ce point crée parfois des tensions : le copropriétaire se retrouve à régler un appel de fonds voté en assemblée sans pouvoir en répercuter le coût sur le loyer ou les charges.
Pour les travaux touchant les parties privatives, la situation diffère. Si le locataire souhaite réaliser des aménagements, il doit obtenir l’accord du bailleur, et parfois l’autorisation de l’assemblée générale lorsque les travaux affectent l’aspect extérieur ou la structure de l’immeuble.
Mise aux normes et travaux de conformité : la charge du bailleur confirmée
La question de la mise aux normes (accessibilité, sécurité incendie, réglementation environnementale) génère régulièrement des litiges. Le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à sa destination.
Les travaux de mise en conformité qui touchent la structure relèvent de l’article 606 et restent à la charge du propriétaire, sauf clause expresse valide portant sur des éléments hors gros œuvre. La jurisprudence récente confirme cette lecture : le locataire peut refuser de financer des travaux de conformité structurels et exiger leur prise en charge intégrale par le bailleur.
Agir en cas de refus du bailleur
Lorsque le propriétaire refuse de réaliser les grosses réparations, le locataire dispose de plusieurs leviers :
- Mettre le bailleur en demeure par lettre recommandée en visant expressément l’article 606 du code civil
- Saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la condamnation du bailleur à réaliser les travaux, éventuellement sous astreinte
- Demander une indemnité pour trouble de jouissance si le défaut de réparation empêche l’exploitation normale du local
- Invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement du loyer, avec prudence et encadrement juridique
Chaque situation dépend du contenu exact du bail et de la nature des travaux. Un copropriétaire locataire d’un lot dans un immeuble vétuste a tout intérêt à vérifier les procès-verbaux d’assemblée générale : si des travaux relevant de l’article 606 ont été votés mais non réalisés, c’est un argument solide pour engager la responsabilité du bailleur.
L’article 606 du code civil reste un outil de protection concret pour le locataire commercial et un cadre de responsabilité clair pour le propriétaire. La rédaction du bail fixe les zones grises, pas le gros œuvre : sur ce terrain, le droit ne laisse plus de marge de manœuvre au bailleur depuis le décret Pinel.
