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Quand Faut-il vendre un appartement ?

Vous avez investi dans des biens locatifs en France depuis l’étranger et vous envisagez désormais de revendre votre propriété ? Pour bénéficier d’une rentabilité attrayante, il est essentiel de considérer la meilleure période pour réaliser une telle transaction, et de suivre certaines étapes rigoureuses.

À quel moment revendez-vous un investissement locatif ?

Pour optimiser la vente de votre investissement locatif et vous assurer de ne pas perdre de capital, il est nécessaire d’anticiper le moment le plus opportun, c’est-à-dire la période pendant laquelle les revenus générés par les loyers locatifs et par la vente couvriront les dépenses liées à l’achat du bien.

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Voici les principales dépenses à prendre en compte :

  1. La contribution personnelle apportée au financement du bien,
  2. Le coût du crédit : les frais administratifs, les intérêts, etc. de l’établissement bancaire
  3. Les frais de notaire,
  4. Honoraires d’agence,
  5. Frais d’assurance (assurance loyer impayé, assurance habitation, assurance propriétaire non occupant…)
  6. , Tout travail de rénovation ou d’entretien,
  7. Les éventuels frais de gestion locative,
  8. Impôts et cotisations sociales.
  9. Taxes de transfert.

Calculez d’abord la somme de toutes ces dépenses. Calculez ensuite les revenus générés par les loyers, ajoutés à la plus-value estimée pour la vente de votre propriété.

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Cela vous permettra de déterminer la différence entre ces deux sommes. Si ce montant est négatif, il sera alors plus sage d’attendre avant de revendre votre investissement locatif. Dans le cas contraire, vous pouvez envisager de vendre votre propriété.

Il faut savoir qu’il est généralement conseillé de ne pas revendre un bien avant 5 ans : c’est le temps nécessaire pour avoir, au moins, remboursé les frais encourus par l’achat.

Supposons, par exemple, que le total de vos dépenses s’élève à 40 000€, y compris la contribution personnelle, les frais d’assurance, les paiements bancaires mensuels et les autres coûts liés à l’achat. Les revenus générés par les loyers nets et par la valeur ajoutée estimée du bien s’élèvent à 20 000€.

Dans ce cas, il reste encore 20 000 euros de déficit à couvrir. Au taux d’un loyer net de 700€ par mois, soit 8 400€ par an, il faudra encore attendre un peu plus de deux ans pour pouvoir revendre le bien sans perdre d’argent.

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Plusieurs raisons peuvent vous inciter à revendre votre investissement locatif. Par exemple, cette décision sera pertinente si :

  • Vous avez fini de rembourser votre prêt immobilier.
  • Vous avez l’assurance de bénéficier d’une augmentation de valeur à la revente très intéressante vous permettant de rembourser votre prêt.
  • Votre investissement n’est plus rentable. En 2019, la rentabilité brute moyenne était de 3,04 % à Paris, 6,21 % à Marseille, 3,64 % à Bordeaux et 3,72 % à Lyon. Si la rentabilité de votre propriété est inférieure à ces taux, la revente pourrait être une sage décision.
  • Votre maison connaît une forte baisse de la demande locative, ce qui ne vous permet plus de couvrir les paiements bancaires mensuels.
  • Vous souhaitez récupérer des fonds afin de pouvoir investir ailleurs, dans une ville attrayante comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Marseille.

Comment revendre un investissement locatif ?

Pour procéder à la revente de votre investissement locatif, vous devrez tout d’abord définir si vous souhaitez le vendre gratuitement, c’est-à-dire sans locataire, ou occupé. Tenez compte du fait que la vente d’un logement occupé prévoit un escompte de 5 à 15 %, selon la durée restante du bail et le montant du loyer.

Cet article pourrait vous intéresser : 3 raisons d’investir dans un appartement loué Si vous choisissez de vendre la maison vacante, accordez un congé à votre locataire, avec un préavis de six mois. Toutefois, cela ne prendra effet qu’à la fin du bail. N’oubliez pas d’avertir le locataire de la vente, car il a un droit de préemption sur tous les autres acheteurs.

Procédez ensuite à la préparation du fichier pour la vente. Ce dernier doit obligatoirement comporter plusieurs diagnostics, réalisés auprès de professionnels certifiés, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), et des diagnostics liés au risque d’exposition au plomb, à l’état de l’amiante, à la présence de termites, à l’état de l’installation de gaz et d’électricité, etc.

Si vous vendez votre propriété alors qu’elle est occupée par un locataire, vous devrez également inclure les reçus de loyer et la preuve qu’il n’y a pas eu paiements impayés dans le passé. D’autres pièces justificatives devront être incluses dans le dossier, comme le montant de la taxe foncière.

Effectuez ensuite les rafraîchissements, les réparations et les ajustements nécessaires dans la maison avant de procéder à la vente, afin de mettre en valeur votre propriété.

Enfin, privilégiez la vente à des investisseurs à la recherche d’un bien locatif, plutôt qu’auprès d’acheteurs à la recherche d’une résidence principale. Des plateformes comme My Expat soutiennent en effet les investisseurs expatriés dans leur investissement locatif, ce qui vous permettra de trouver rapidement un acquéreur fiable.