Comment prouver un vice caché dans une maison ?

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Si un bâtiment a été vendu avec la garantie légale de qualité, cette garantie protège l’acheteur contre les vices cachés. Que dois-je faire si des vices cachés sont découverts ? Voici 10 points essentiels à retenir si vous êtes confronté à cette situation.

Par : Manuel St-Aubin, avocat

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1. La vente doit avoir été réalisée avec la garantie légale de qualité

Le remède aux vices cachés dans le cadre de la garantie de qualité découle notamment de l’article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.). Cette garantie existe généralement de plein droit et peut être augmentée ou diminuée dans l’acte de vente.

Si la vente a été réalisée « aux risques de l’acheteur », consultez l’article suivant pour plus d’informations.

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2. L’étau doit être caché

Le défaut doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente et ne doit pas avoir pu être détecté par l’acheteur, notamment lors de son inspection du avant l’achat.

3. Le défaut doit avoir existé au moment de l’achat

En effet, pour qu’il y ait vice caché, le vice doit normalement avoir existé au moment de la vente.

4. L’étau doit être sérieux

L’étau qui affecte le bien doit le rendre impropre à l’usage qui lui est destiné. Par exemple, un tuyau qui laisse entrer des rats dans la maison peut être considéré comme un défaut caché.

5. L’acheteur doit avoir été « prudent et diligent » dans l’examen du bien avant de l’acheter

Avant d’acheter un bâtiment, l’acheteur doit l’examiner correctement. Un examen visuel attentif du bâtiment est normalement requis. Si, après cet examen de la propriété, des indices sérieux de l’existence de défauts potentiels sont présents, l’acheteur doit poursuivre son examen du bien, avec l’aide d’un expert, si nécessaire.

Dans la récente décision Leclerc c. Succession de Diotte , le juge Cliche reprend les propos du juge Rochon dans Lavoie c. Comtois :

  • L’acheteur attentif et diligent d’un bâtiment effectue un examen visuel minutieux et complet du bâtiment. Il est à l’affût d’indices qui pourraient suggérer un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit, il doit poursuivre sa recherche.

Pour ces raisons, l’acheteur fera souvent inspecter le bâtiment par un expert approprié, mais sa qualification de « prudent et diligent » sera analysée en fonction des faits particuliers de chaque cas.

6. L’acheteur doit signaler le défaut

Si l’acheteur découvre un vice caché et souhaite conserver ses recours, il doit signaler le défaut au vendeur dans un délai raisonnable, sous peine de rejet de son recours.

Pour en savoir plus sur les détails de la dénonciation et ses exceptions, consultez l’article suivant.

7. L’acheteur doit en aviser le vendeur

Comme le rappellent les motifs de l’affaire Leclerc c. Succession de Diotte, l’acheteur doit aviser le vendeur d’effectuer les réparations à ses frais avant d’effectuer lui-même les réparations, sous réserve de certaines exceptions, notamment l’urgence de la situation ou si le vendeur a indiqué qu’il n’effectuerait aucun travail lié aux défauts allégués (la « répudiation manifeste du vendeur »).

8. Le demandeur dispose d’un délai de trois (3) ans pour intenter une action pour vices cachés

L’acheteur qui souhaite intenter une action en justice contre le vendeur pour vices cachés doit le faire dans les 3 ans suivant la découverte du défaut. Si l’étau apparaît progressivement, cette période commence à partir du moment où il apparaît pour la première fois.

La jurisprudence a interprété la notion de prescription en relation avec les vices cachés. La Cour d’appel du Québec, dans la récente affaire Garand c. Fiducie Elena Tchouprounova, rappelle que la période de trois ans court à compter du moment où le demandeur prend connaissance de la nature des défauts, des dommages et de leur gravité. Dans ce cas, le délai de prescription courait à partir du moment où l’on a pris connaissance d’un rapport d’expert identifiant la nature et la cause du problème et l’identification des mesures à prendre pour le corriger.

Enfin, afin de tout résumer en termes de prescription, nous utilisons les termes du juge Prévost J.C.S. dans Daunais c. Honda Canada Inc.

  • La jurisprudence reconnaît qu’en matière de vices cachés, la prescription d’un droit d’action résultant d’un dommage moral, physique ou matériel qui se manifeste progressivement ou tardivement ne court qu’à partir du moment où la victime est consciente de la nature du dommage ou du vice ainsi que de son degré de grandeur relatif.
  •  :

9. Ce qui peut être demandé en particulier par un acheteur aux prises avec un cas de vices cachés

  1. Diminution du prix de vente ; ou
  2. La résolution de la vente ; et
  3. les

  4. dommages-intérêts, s’il est prouvé que le vendeur connaissait ou ne pouvait pas ignorer les défauts allégués.

10. Attention : chaque cas en est un exemple concret

En tant que conseillers juridiques, nous disons très souvent à nos clients que malgré l’existence de principes généraux en droit, chaque cas reste un exemple concret. En effet, selon les documents du client et les faits du dossier, différentes réponses juridiques peuvent être applicables. Dans une situation potentielle de vices cachés, que vous soyez en demande ou en défense, il est particulièrement important de consulter rapidement un avocat afin qu’il puisse analyser la situation et vous conseiller sur les étapes à suivre afin d’éviter les faux pas.

Communiquez avec nous au sujet de votre cas.

* ATTENTION : Les informations contenues dans cet article sont de nature générale et ne constituent en aucun cas des conseils ou des conseils juridiques ne reflètent pas nécessairement l’état du droit de manière exhaustive. Les faits peuvent varier d’une situation à l’autre et peuvent potentiellement modifier toute réponse juridique. Il est fortement recommandé de consulter un avocat au sujet de votre cas particulier.

Art. 1716 C.c.Q.

Art. 1732 C.c.Q.

Dugas c. Naud, 2019 QCCQ 1500 (CanLII) : http://canlii.ca/t/hz8zk

Art. 1726, al. 2 C.c.Q.

2019 QCCQ 1614 : http://canlii.ca/t/hzdlh

1999 CanLII 11787 (QC CS).

supra note 5, par. 134 et suiv.

Id., par. 124 et suiv.

Id., par. 125.

Art. 2925 C.c.Q.

Art. 2926 C.c.Q.

2018 QCCA 876 : http://canlii.ca/t/hsc5b

Id., par. 7.

QCCS 621 2019 : http://canlii.ca/t/hxrr3

Nos soulignements.

Art. 1728 C.c.Q.