Comment ajouter son conjoint sur le bail ?

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Propriétaire : comment annuler votre bail et quelles sont les étapes à suivre ?

Le propriétaire ne peut pas résilier son bail quand il le souhaite. En général, il doit attendre la date d’expiration du bail, sauf si le locataire est fautif pour un motif légitime et sérieux. Le délai de préavis de 3 mois pour un logement meublé et de 6 mois pour un logement vide doit être respecté.

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Le propriétaire ne peut résilier son bail que s’il récupère le logement pour y vivre ou pour l’utiliser comme résidence principale pour y loger son conjoint, son conjoint, ses enfants ou ses parents (autorisation d’y vivre) s’il doit vendre son logement (autorisation de vente) ou s’il y a un motif légitime et sérieux de non -bail de renouvellement.

Comment faites-vous cela ?

Le bailleur donne systématiquement un congé par le LRAR ou en personne contre un reçu.

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Congé de vente :

Le propriétaire peut donner un congé et résilier son bail pour vendre sa maison. Ce congé doit clairement indiquer la volonté du propriétaire de vendre sa maison, ainsi que le prix et les conditions de la vente. Le congé doit détailler le but de la vente et décrire avec précision le bien vendu. Il n’est pas nécessaire de mentionner dans le congé de vente la surface du bien vendu ni d’y joindre les diagnostics obligatoires à la vente, le règlement de la copropriété ou l’énoncé descriptif de partage. L’autorisation de vendre reproduit les deux premiers paragraphes de l’article 15-II de la loi de 1989.

Le congé de vente vaut une offre de vente au profit du locataire qui n’est valable que pendant les 2 premiers mois de préavis :

  • Si le locataire refuse expressément l’offre ou ne répond pas dans les 2 mois, l’offre devient caduque.
  • Si le locataire accepte le offre, il est important que l’acte de vente soit signé dans les 2 mois suivant son acceptation (4 mois en cas de recours à une hypothèque)

Le bailleur doit envoyer une nouvelle offre au locataire s’il décide de baisser le prix de vente ou accorde des conditions plus avantageuses à un tiers même si ce dernier a déjà quitté les lieux. Sinon, il pourrait demander l’annulation de la vente et cette nouvelle offre est valable 1 mois. Il est important de noter que le propriétaire n’a pas à offrir d’offre d’achat au locataire si la vente du logement est au profit d’un parent jusqu’au 3e degré inclus soit enfant, petits-enfants, parent ou grands-parents, frère ou sœur, oncle ou tante, neveu ou nièce.

Congé pour vivre dans le logement

Le propriétaire a la possibilité de donner un congé au locataire afin de reprendre le logement pour y vivre ou y installer un de ses proches. La liste des bénéficiaires de la reprise est exhaustive. Cela peut être le bailleur ou :

  • leur partenaire dans le PACS, leur conjoint ou partenaire connu depuis au moins un an à la date du congé ;
  • leurs ascendants (grands-parents, parents) ;
  • Descendants (enfants, petits-enfants) ;
  • Descendants du conjoint, du partenaire ou du partenaire Pacs

Le congé doit indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire du recouvrement sous peine de pénalité (voir notre modèle de lettre de congé pour la reprise de vie)

Le bénéficiaire de la reprise doivent occuper le logement en tant que résidence principale. En effet, si le logement est indivis, chaque propriétaire peut invoquer la reprise pour son bénéfice ou celui d’un de ses proches. En cas de démembrement du bien entre un propriétaire nu et un usufruitier, seul ce dernier pourra donner un congé afin de reprendre le logement à son profit.

Congé pour des raisons légitimes et graves

Si le locataire ne respecte pas ses obligations, le propriétaire peut donner congé. Par exemple :

    Accumulation et répétition de retards importants dans le paiement du loyer ;
  • Comportement agressif du locataire envers le quartier ;
  • Le locataire n’occupe pas le logement comme résidence principale ;
  • Le locataire loue le logement en sous-location ;
  • Le locataire a transformé le logement sans autorisation ;

Le bail prendra fin à son expiration. Toutefois, le bailleur peut demander la résiliation anticipée de votre bail si le contrat contient une clause résolutoire telle que le non-paiement du loyer.

Attention : la notion de raisons « légitimes et graves » ne se limite pas aux manquements du locataire car d’autres situations, évaluées au cas par cas, peuvent être évoquées par le bailleur (c’est le cas pour l’expropriation par exemple).

Protégé

locataires Certains locataires sont protégés Ainsi, le propriétaire ne peut pas donner de permission pour :

  • Un locataire âgé dont les ressources annuelles sont inférieures à la limite des ressources applicables au prêt locatif à usage social (PLUS) ;
  • Un locataire qui est à la charge d’une personne de plus de 65 ans vivant avec lui et dont les ressources annuelles cumulées de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures au plafond de ressources applicable au prêt locatif à usage social (PLUS) ;

Si le locataire répond aux exigences en matière d’âge et de ressources, il peut bénéficier d’un droit de renouvellement du bail à moins que le bailleur :

  • Il a lui-même plus de 65 ans ans ;
  • Ou dont les ressources sont inférieures aux plafonds mentionnés ci-dessus ;
  • Ou proposer une solution de relocalisation à son locataire, correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre géographique proche ;

Résiliation du bail par le propriétaire

Le bailleur peut résilier le bail à son locataire s’il respecte des raisons précises ainsi qu’un délai de préavis plus long que celui du congé du locataire. Le propriétaire ne peut annuler le bail à aucun moment : il doit attendre l’expiration du bail en cours, c’est-à-dire jusqu’à la date de renouvellement. Il doit informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres, au moins 6 mois avant la date d’expiration. Si ce n’est pas fait ou si c’est fait trop tard, le le locataire peut faire valoir la nullité du congé.

Le propriétaire n’a la possibilité de donner un congé au locataire que si :

    Le logement est repris pour vivre comme résidence principale ou pour loger un parent (partenaire, conjoint, enfants du propriétaire ou de son conjoint)
  • La vente de logements ;
  • Existence d’une raison légitime et sérieuse pour ne pas renouveler le bail ;

Si, à la suite d’un congé de récupération, le locataire constate que le logement est vide, sert de résidence secondaire ou n’a pas été repris, il peut réclamer des dommages-intérêts auprès du tribunal de district en apportant des preuves. Toutefois, si le propriétaire ment sur la raison le congé, il est passible d’une amende criminelle. Dans le cas où le logement du propriétaire est contracté Anah ou APL, il ne peut donner de congé que pour une raison légitime et sérieuse.

Comment envoyer le congé au locataire et quel est le délai de préavis ?

Si le propriétaire donne congé, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, le lui remettre ou par acte d’huissier de justice avec un motif bien précis de congé. Les autres moyens d’informer le locataire ne sont pas valables (téléphone, e-mail…).

La lettre de congé doit comporter des mentions spécifiques pour la raison suivante :

  • S’il s’agit d’un congé de récupération : la lettre doit indiquer le nom du bénéficiaire, son adresse et la nature de sa relation avec le bailleur ;
  • Si c’est le moment de vendre : voir ci-dessous ;

  • S’il s’agit d’un congé pour des raisons légitimes et graves : la lettre doit indiquer la raison qui a conduit au non-renouvellement du bail ;

Pour une location non meublée, le congé doit être envoyé au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Pour les biens meublés, le congé doit être envoyé 3 mois avant. Lorsque le locataire a reçu le congé, il peut quitter le logement quand il le souhaite et ne sera responsable du loyer et des charges que pour le temps qu’il occupe le logement.

Quels sont les délais à respecter après l’achat d’un logement loué ?

Lorsqu’un propriétaire achète un logement occupé par un locataire et souhaite lui accorder un congé, il doit respecter certains délais :

  • S’il s’agit d’un congé pour la reprise du logement : `
  • Si le contrat expire moins de 2 ans avant l’achat, il devra attendre 2 ans
  • Si le contrat expire plus de 2 ans après l’achat, il devra attendre la fin du contrat de location
  • S’il s’agit d’un congé pour revendre le logement  :
    Si le contrat expire moins de 3 ans après l’achat, il devra attendre jusqu’à la fin du premier renouvellement ou renouvellement du bail
  • Si le contrat expire plus de 3 ans après l’achat, il doit attendre la fin de son contrat en cours

Lorsque le propriétaire envoie son congé pour vendre son bien immobilier, il doit proposer au locataire d’acheter avant de pouvoir vendre. En effet, le congé de vente vaut une offre de vente pour le locataire. Le congé doit être explicite, sous peine de nullité du congé :

  • Montant et conditions de vente
  • Reproduction intégrale des 5 premiers paragraphes du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989
  • description précise de ce que comprend la vente

Cependant, la jurisprudence indique qu’il n’est pas obligatoire d’indiquer les frais du lot, ni la déclaration descriptive de partage, ni de fournir le règlement de copropriété. Lorsque le locataire reçoit l’offre, il dispose de deux mois pour se positionner. S’il décide de refuser ou de ne pas se manifester, le logement doit être libéré au plus tard à la fin du bail. Toutefois, si l’offre est acceptée par le locataire, il dispose de deux mois (sans prêt) ou de 4 mois (avec prêt) pour signer l’acte authentique chez le notaire. Si le locataire se voit refuser son prêt, il perd son droit de préemption et le propriétaire est en droit de vendre à l’acheteur de son choix. Toutefois, si le prix de vente fixe est revu à la baisse afin de trouver un acheteur, le propriétaire doit en informer le locataire.

Résiliation du bail pour un caractère légitime et sérieux

Il est prévu par la loi la possibilité de résilier son bail et de donner congé pour un motif légitime et grave correspondant au non-respect d’une des obligations du locataire telles que le retard répété dans le paiement du loyer, la violation du règlement de la copropriété, non autorisé sous-location, élevage d’animaux dangereux, troubles du voisinage… Il appartient au tribunal de déterminer le moment où le locataire conteste la légitimité et la gravité.

Mise en œuvre de la clause résolutoire

Cette clause du contrat de location peut prévoir un droit de résiliation complète en cas de non-paiement des loyers à la durée convenue, de non-paiement des charges, de non-paiement du dépôt de garantie ou de défaut d’assurance habitation.

Dans quelles situations le propriétaire peut-il résilier son bail ?

Le propriétaire ne peut pas résilier son bail et donner un congé à son locataire pour que ce dernier quitte le locaux quand il le souhaite et doit attendre la date d’expiration du bail, sauf en cas de faute du locataire. Un délai de préavis de 3 mois doit être respecté pour une location meublée et de 6 mois pour une location non meublée. Bref, le propriétaire ne peut résilier le bail que s’il récupère le logement pour y vivre ou pour y loger un proche, s’il vend le bien, ou pour un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.

Le congé doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier de justice au locataire. Attention, si le congé arrive prématurément, le préavis commence à la date légale qui correspond à la période de 6 mois requise. Le locataire a la possibilité de quitter le logement quand il le souhaite pendant la période de préavis en ne payant que les loyers pour la période pendant laquelle il a occupé le logement. Toutefois, si le locataire refuse de quitter les lieux, le propriétaire engagera une procédure judiciaire pour valider son congé et obtenir un avis de expulsion du locataire.

Donnez du temps pour vendre :

S’il souhaite vendre son logement, le propriétaire d’un bien loué peut donner un congé à son locataire, c’est le « congé de vente ». Cela vaut une offre de vente au locataire, qui peut acheter le logement et jouit, sous certaines conditions, d’un droit de préemption. Le locataire dispose de 2 mois pour acquérir les conditions prévues dans le congé. Lorsque ce délai est passé, le propriétaire peut proposer son bien à d’autres acheteurs. Toutefois, si le logement est proposé à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles spécifiées dans le congé initial, le locataire bénéficie d’un nouveau droit de premier refus. Le propriétaire informe le locataire de ces nouvelles conditions et dispose d’un mois pour remplacer l’acheteur. La lettre de congé doit être envoyée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier de justice, ou être remise en personne contre signature ou reçu. Il précise le motif du congé, le prix et le les conditions de vente du bien et les annexes louées, décrivent le logement et ses éventuelles annexes, ont les 5 premiers paragraphes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui indiquent les conditions de l’offre de vente au locataire, et être accompagnés de l’avis d’information relatif au les obligations du bailleur ainsi que les voies de recours et d’indemnisation du locataire.

En tant que propriétaire, comment annuler votre bail pour vivre dans le logement ?

Le propriétaire a la possibilité de résilier le bail avec son locataire pour vivre dans le logement comme résidence principale ou pour loger un proche parent. Les personnes considérées comme des proches parents du propriétaire sont son conjoint, son conjoint depuis au moins 1 an à la date du congé, son partenaire de Pacs, un ascendant ou un descendant de lui-même ou de son conjoint, partenaire ou partenaire de Pacs. Le congé doit mentionner le motif du congé, le nom et l’adresse du bénéficiaire du la relation entre le propriétaire et le bénéficiaire du recouvrement, ainsi qu’une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la récupération. La lettre de congé doit être accompagnée de l’avis d’information relatif aux obligations du bailleur et aux moyens de recours et d’indemnisation des locataires depuis le 1er janvier 2018.

Accorder un congé pour une raison légitime et sérieuse

Le propriétaire du bien a la possibilité de donner un congé à son locataire à la fin du bail pour un motif légitime et sérieux. Cela se produit si le locataire ne remplit pas l’une de ses obligations : paiement irrégulier et tardif du loyer, nuisance de voisinage, sous-location sans autorisation, etc. Le propriétaire doit envoyer au locataire une lettre de congé précisant le motif du non-renouvellement du bail. Toutefois, la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 ne précise pas ce qui est considéré comme une raison légitime et sérieuse. Si le locataire souhaite contester, le juge décidera si le bail peut être résilié ou non pour la raison invoquée par le propriétaire. Il devra prouver la validité du congé accordé.

Comment mettre fin à une location dans le cadre d’un bail locatif ?

Le propriétaire ne peut pas donner de congé à son locataire pendant la durée du bail. Il peut toutefois le faire en cas de faute du locataire. En cas de non-paiement du loyer ou des charges, le propriétaire peut invoquer la clause résolutoire du bail, qui prévoit une résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer ou des charges. Pour cela, le propriétaire a l’obligation d’envoyer au locataire un ordre de paiement qui doit être émis par un huissier de justice avant d’invoquer la clause résolutoire. Lors de l’envoi de l’ordre de paiement, le locataire dispose de 2 mois pour payer ses loyers dus ou il peut demander un délai de paiement auprès du juge, avant l’activation de la clause résolutoire. Il est important de préciser que le propriétaire peut utiliser la clause résolutoire en cas de défaut d’assurance habitation de la part du locataire.

Qui sont les locataires protégés ?

Il est important de savoir que certains locataires peuvent être protégés. Le propriétaire peut accorder un congé sous certaines conditions. Les personnes âgées de plus de 65 ans, à la date d’expiration du bail, dont les ressources sont inférieures aux plafonds en vigueur pour l’attribution d’un logement conventionnel. Ces plafonds varient selon les régions (Paris, Ile-de-France et autres régions). Si le locataire remplit ces différentes conditions, le propriétaire doit signifier le congé en proposant obligatoirement un autre logement.

Les locataires de moins de 65 ans qui accueillent et supportent les dépenses d’une personne de plus de 65 ans, à la date d’expiration du bail, dont les ressources sont inférieures aux plafonds en vigueur pour l’attribution d’un logement conventionnel sont également protégés. C’est le montant cumulé des ressources de toutes les personnes logées dans le logement qui est pris en compte.

Le le propriétaire peut donner congé au locataire protégé s’il est lui-même âgé de plus de 65 ans à la date d’expiration du bail ou s’il a des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources à la date de notification. Le propriétaire a la possibilité de donner un congé à son locataire s’il peut lui trouver une solution de déménagement. Bref, le logement doit correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire et être situé à moins de 5 kilomètres de son logement actuel.

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