Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?

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Que vous soyez locataire ou propriétaire, comme nous, les réparations locatives vous concernent. À ce sujet, vous vous êtes probablement déjà posé la question suivante :

« Qui doit entretenir cette partie du logement ?

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Ou « Qui devrait prendre en charge les travaux du pipeline ? »

» Ces questions sont fréquentes et il n’est pas toujours facile de répondre, c’est pourquoi nous avons voulu leur donner la meilleure réponse possible. En analysant des dizaines de lois et de documents d’utilité, nous avons rédigé l’article le plus complet sur les réparations locatives en 2019.

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Propriétaires, locataires, découvrez dès maintenant le guide ultime des réparations locatives.

Récapitulatif :

  1. Les réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987

  2. Réparation aux frais du locataire

    1. Liste des réparations à la charge du locataire

    2. Toutes les locations les réparations liées à l’électricité

    3. Les différentes réparations locatives liées à la plomberie

    4. Portes et fenêtres

    5. Plafonds, murs et revêtements

    6. Ventilation, isolation

  3. Réparation aux frais du propriétaire

1. Les réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987

Pour que tout le monde soit d’accord, il est important de définir ce que signifie le terme « réparation locative ».

Le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives permet de définir clairement ce qui est et ce qui ne l’est pas une location de réparation. Ainsi, l’article 1 indique que « les réparations locatives sont des travaux d’entretien de routine, et des réparations mineures, y compris le remplacement d’éléments similaires auxdites réparations, consécutives à l’utilisation normale des locaux et des équipements à usage privé » .

2. Réparation au frais du locataire

Tout au long de la période de location, le locataire est tenu d’entretenir correctement le bien dans lequel il se trouve, de sorte que les réparations locatives sont à ses frais. Il est responsable des dommages et/ou de la perte d’éléments d’équipement dans le logement. À moins qu’il ne prouve que ce dernier a eu lieu par effraction, la faute d’un tiers à l’appui des preuves, la force majeure ou la faute du bailleur.

En cas de dommages, le locataire doit s’assurer de les réparer. Ces réparations locatives concernent à la fois les parties intérieures et extérieures du logement, ainsi que ses éléments d’équipement.

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2.1 Liste des réparations locatives incombant au locataire

Comme indiqué ci-dessus, le locataire doit veiller à ce que le logement dans lequel il se trouve reste dans le même état. Il doit donc assurer la maintenance de routine : à l’intérieur, à l’extérieur ainsi que les différents éléments d’équipement qui le composent. Ainsi, le le locataire prend en charge les réparations mineures et les réparations locatives sauf si celles-ci sont dues à l’obsolescence, à un défaut de fabrication, à des cas de force majeure ou aux cas mentionnés ci-dessus.

Pièces extérieures et entretien du jardin 🌳

Dans le cas où le locataire possède un jardin privé, l’entretien actuel de ce dernier est entièrement à la charge du locataire. Cela inclut :

  • désherbage et nettoyage des allées
  • tonte des pelouses
  • lits d’arrosage, d’élagage
  • nettoyage et entretien des piscines et des piscines
  • élagage, élagage, désherbage des arbres et des arbustes
  • le remplacement et la réparation de tous types d’installations d’irrigation

Toujours dans le cas d’un jardin privé, le locataire a l’obligation d’entretenir les autres éléments du jardin, à savoir le portail (réparation), la terrasse (entretien et démoussage), ainsi que les grilles (nettoyage, graissage, remplacement des boulons et autres éléments faisant partie de la grille).

La liste des obligations d’entretien du locataire ne s’arrête pas là, en effet le locataire doit également entretenir les éléments de façade, à savoir :

  • le balcon (débouchage de l’évacuation)
  • volets et grilles (entretien, remplacement des lames, lubrification des charnières…)
  • boîte aux lettres (entretien des portes, remplacement des serrures et des charnières, remplacement des clés en cas de perte ou de vol…)

Obligation d’entretien du locataire dans le cadre d’une maison individuelle 🏡

Dans ce cas, les obligations d’entretien du locataire sont encore plus nombreuses. En plus de l’entretien mentionné ci-dessus, le locataire doit entretenir les parties et éléments suivants du logement :

  • la cheminée (ramoneur)
  • l’entretien des descentes pluviales (débouchage et nettoyage du gouttière et entretien de la grille d’évacuation des eaux de pluie)
  • auvent (entretien et nettoyage)
  • porte d’entrée (charnières et charnières de graissage, poignées : entretien et remplacement, serrures, graissage et remplacement, clés et badges : remplacement en cas de perte ou de vol)
  • porte de garage (entretien de la peinture, remplacement de la poignée, lubrification des charnières)
  • fosse septique (entretien et vidange)
  • compteurs d’eau (protection contre le gel et entretien courant)
  • VMC (entretien et nettoyage)

Liste des réparations à l’entrée du logement 🚪

Réparations locatives dans la cuisine aux frais du locataire 🍳

Liste des réparations de location de salle de bain 🛁

Entretien et réparation locative de pièces à vivre (salon, chambre…)

🛏️

2.2 Toutes les réparations locatives liées à l’électricité

Le locataire est également responsable de la maintenance des équipements électriques. Il doit notamment assurer le remplacement et/ou leur réparation :

  • prises et interrupteurs
  • des disjoncteurs mais aussi des fusibles,
  • également des ampoules, des tubes de lumière,
  • et enfin des tiges ou des gaines de protection.

2.3 Les différentes réparations locatives liées à la plomberie

L’entretien des installations de plomberie est à la charge du locataire. Pour beaucoup, les installations de plomberie peuvent être abstraites. Pour cela, les services gouvernementaux ont voulu préciser de quoi il s’agissait :

  • les conduites d’eau et de gaz,
  • fosses septiques,
  • chauffage,
  • les lavabos,
  • appareils sanitaires.

Les conduites d’eau :

Le locataire doit assurer le dégorgement, ainsi que le remplacement des joints et des colliers de serrage.

Si une eau la fuite est due à l’âge des tuyaux, le locataire doit en informer le propriétaire. Dans ce cas, c’est au propriétaire d’effectuer les réparations nécessaires.

Conduites de gaz :

Tout comme les conduites d’eau, le locataire est tenu d’entretenir les conduites de gaz. Il doit donc s’occuper de l’entretien courant des robinets, des siphons et des ouvertures de ventilation. Ainsi que le remplacement des tuyaux de raccordement.

Fosses septiques :

La vidange des fosses septiques, des puisards et des fosses septiques doit être assurée par le locataire en place.

⚠️ En revanche, le nettoyage de la fosse septique relève en revanche des obligations du bailleur.

Chauffage, eau chaude et robinets :

Chaque locataire a l’obligation d’assurer le remplacement de tous les éléments suivants :

  • bimétaux,
  • des sondes,
  • pistons,
  • membranes,
  • boîtes à eau,
  • Allumage,
  • allumage piézoélectrique,
  • clapets anti-retour,
  • joints d’appareils à gaz.

Les installations mises à sa disposition doivent également être régulièrement entretenues. Il en résulte le rinçage et le nettoyage des éléments chauffants et des tuyaux. Remplacer les joints, les rabats et les presse-étoupe des robinets. Ainsi que des joints, des flotteurs et des joints d’étanchéité pour réservoirs de toilettes.

En règle générale, l’entretien annuel de la chaudière individuelle est à la charge du locataire, sauf indication contraire du bail signé avant l’entrée dans les locaux.

Éviers et appareils sanitaires :

Les dépôts calcaires sont monnaie courante dans tous les foyers en France. Si certaines zones sont plus exposées que d’autres, son nettoyage relève toujours de la responsabilité du locataire . Le locataire doit également s’assurer que les tuyaux de douche sont remplacés.

2.4 Portes et fenêtres

Le locataire doit s’assurer du bon fonctionnement de toutes les portes et fenêtres. Pour ce faire, ce dernier doit régulièrement entretenir les petites pièces mécaniques qui composent habituellement les portes et les fenêtres. Cela se traduit par :

  • la lubrification des charnières et des charnières,
  • des réparations mineures aux poignées et aux poignées de porte, aux charnières et aux mécanismes de fermeture ;
  • le remplacement de petites pièces des serrures (boulons, loquet),
  • le graissage de petites pièces de serrures et de serrures,
  • le remplacement des clés perdues ou endommagées.

Vitrage :

Le nettoyage, ainsi que l’entretien des fenêtres sont également à la charge du locataire. Cela concerne :

  • la réparation de produits d’étanchéité,
  • le remplacement des vitrages cassés ou détériorés.

Stores et volets roulants :

De la même manière que pour les portes et les fenêtres, le locataire doit graisser le mécanisme du volet, ainsi que remplacer les cordons, les poulies ou les lames de stores.

Dans le cas où un volet tombe en panne sans que les dommages soient imputables au locataire, c’est au bailleur de prendre en charge la réparation. Pour en savoir plus : Réparation d’un volet roulant cassé : locataire ou propriétaire ?

Grilles de portail :

Lorsque le logement possède un ou plusieurs portillons, le locataire doit s’assurer qu’ils sont bien entretenus. À savoir :

  • leur nettoyage,
  • leur graissage,
  • le remplacement des boulons ou de la serrure.

2.5 Plafonds, murs, cloisons

Durant sa vie dans le logement, le locataire doit s’assurer que les plafonds, les murs et les cloisons sont maintenus propres. Par conséquent, s’il décide d’accrocher des miroirs ou des photos sur les murs et ce dernier fait des trous, il a l’obligation de les remplir. Il doit également assurer la pose des peintures et des tapisseries, ainsi que le remplacement des matériaux de revêtement quels qu’ils soient (mosaïque, faïence, plastique… etc.)

Réparation locative de revêtements de sol :

Tous les revêtements de sol (parquet, tapis, linoléum…) doivent être entretenus par le locataire. Si le sol est en parquet, le locataire doit assurer le cirage, ainsi que son entretien et sa vitrification de routine. Et si nécessaire, le remplacement de quelques lames de plancher.

En cas de trous ou de taches sur le revêtement de sol, le locataire doit s’assurer que les ferrures du revêtement sont installées.

Armoires de réparation et menuiserie de location :

Si un locataire dégrade des étagères ou des taquets de placard, il doit les réparer. Il doit également s’assurer que leur dispositif de fermeture est maintenu en bon état, et qu’il est réparé en cas de dommage.

Tout ce qui constitue des menuiseries telles que des plinthes, des baguettes ou des moulures doivent également être entretenues par le locataire. Cela se traduit par la fixation des ferrures et le remplacement des pointes de boiserie du boîtier. approprié.

2.6 Ventilation, isolation

Réparation de location VMC :

Si le CMV tombe en panne suite à un manque d’entretien, c’est au locataire qu’il revient de prendre en charge la réparation. En cas d’usure normale, la réparation du véhicule utilitaire est à la charge du propriétaire.

Pour plus d’informations : Maintenance du CMV : locataire ou propriétaire ?

3. Réparation aux frais du propriétaire

Tout d’abord, le propriétaire est tenu de livrer un logement en bon état général. L’expression « bon état général  » demeurant pour le moins subjective, les services publics ont jugé approprié de préciser de quoi il s’agit. Ainsi, ils précisent que les logements en bon état doivent :

  • être en bon état de l’utilisation et les réparations,
  • constitué d’équipements en bon état de fonctionnement.

Cependant, des exceptions peuvent être autorisées dans le cas où le locataire et le propriétaire concluent un accord et ajoutent une clause indiquant :

  • la nature des travaux que le locataire doit ou doit avoir effectué,
  • la façon dont leur montant est imputable au loyer,
  • la durée de cette imputation,
  • et, en cas de départ anticipé du locataire, les conditions de son indemnisation.

Liste des réparations qui sont à la charge du propriétaire

Le propriétaire est tenu d’entretenir le logement qu’il loue sur ce qui incombe aux réparations locatives qui ne concernent que le locataire. Pour ce faire, les réparations aux frais du propriétaire sont les suivantes :

  • les réparations dites « urgentes », comme une panne de chauffe-eau en hiver
  • toutes les œuvres qui concernent l’amélioration des parties privées du bâtiment telles que la réparation de la cage d’escalier ou une rénovation. Mais aussi le travail d’amélioration des parties communes.
  • les travaux nécessaires à l’entretien et à l’entretien normaux du logement : volets défectueux ou robinet obsolète.
  • tous les travaux visant à améliorer la performance énergétique des logements tels que l’isolation, la chaudière, le chauffage… etc.
  • enfin, tous les travaux nécessaires pour que le logement soit décent

Avant d’effectuer ces travaux, le propriétaire doit notifier au locataire la nature et les modalités d’exécution des travaux. Cela peut être fait en mains propres ou par courrier en utilisant une lettre recommandée.

Afin de garantir la bonne exécution des travaux, le locataire doit garantir l’accès à son logement :

  • tous les jours sauf le samedi, le dimanche et les jours fériés (sauf s’il est d’accord)

Le locataire bénéficie d’une réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours. Il peut également demander une réduction si le travail est de nature abusive, ne respecte pas les conditions de notification ou s’il rend le logement du logement impossible ou dangereux. Si le logement est inhabitable, le locataire peut demander la résiliation du bail .

Défaut du propriétaire d’effectuer les travaux

Le locataire a l’obligation de tenir le propriétaire informé en cas de dommages. En revanche, si le propriétaire ne respecte pas ses engagements, le locataire doit lui donner un préavis pour remplir ses obligations.

⚠️ Dans le cas où le bailleur n’effectue pas des travaux relevant de ses obligations, le locataire doit continuer à payer son loyer .