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Quels avantages de louer en meublé ?

Si vous vous apprêtez à louer votre logement pour la première fois (ou si vous envisagez de passer d’un régime à un autre lorsqu’un locataire part), la question de la location vide ou meublée

se posera normalement. Dans cet article, nous détaillerons chaque aspect du leasing (fiscalité, bail, impayés, tension locative) et vous expliquerons à chaque fois quels sont les avantages ou les inconvénients de chaque régime.

A lire en complément : Quelle différence entre syndic et syndicat ?

L’objectif final est de vous aider à choisir, sachant qu’à notre avis, le meublé est préférable si votre logement s’y prête.

A voir aussi : Qui doit payer les frais de syndic ?

Flexibilité contractuelle : léger avantage meublé

La loi ALUR de 2014 a presque regroupé l’intégralité des dispositions relatives aux baux vides ou meublés. Autrefois beaucoup plus flexible, le bail meublé de la résidence principale est désormais pleinement intégré dans la loi de 89.

Les seules dispositions différentes du bail vide sont les suivantes :

  • possibilité de demander deux mois de dépôt de garantie (ou « dépôt ») au lieu d’un mois vide
  • bail d’un an renouvelable au lieu de trois ans vides
  • congé donné par le bailleur à chaque date d’expiration avec un préavis de 3 mois au lieu de 6 vides
  • des conditions plus souples pour l’octroi des congés de vente
  • la possibilité de définir un taux forfaitaire au lieu d’une provision à régulariser
  • le congé du locataire réduit à un mois au lieu de trois en location vide

En résumé, la principale différence reste la capacité de récupérer un logement pour vivre, d’héberger un être cher ou de le vendre chaque année et non tous les 3 ans.

Si vous pensez devoir récupérer la maison un jour pour y habiter ou la vendre rapidement, il est recommandé de choisir le bail meublé puisque vous aurez cette faculté de récupération tous les ans et non pas tous les 3 ans comme dans la location vide.

Factures impayées : léger avantage à vide

Nous avons vu que le bail meublé est un peu plus souple dans la mesure où il vous permet, dans le cadre théorique du bail, de récupérer votre maison chaque année.

Cette capacité théorique de recouvrement n’affecte toutefois pas les impayés, contrairement à ce que pensent de nombreux donateurs.

En effet, lorsque le locataire décide de ne plus payer son loyer, il décidera généralement également de ne pas respecter les congés que vous allez lui envoyer pour résilier le bail ; la loi le protégera quoi qu’il arrive et la résiliation annuelle du bail meublé n’accélérera pas la procédure d’expulsion.

La durée légendaire des procédures d’expulsion — de l’ordre de 18 à 24 mois — est donc la même en location meublée qu’en location vide .

La location vide est même préférable en termes de risque de factures impayées que la location vide car vous ne prenez pas le risque de voir vos meubles et équipement d’un appartement meublé dégradé ; pour information, les garanties de loyer impayé ne couvrent jamais les meubles.

De plus, les appartements meublés attirent plus facilement les locataires de mauvaise foi qui s’installent pour quelques mois dans un appartement meublé, qui ne paient pas et qui quittent le logement en sachant très bien que le propriétaire ne les poursuivra pas pendant 2 à 3 mois de factures impayées.

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Gestion locative : avantage vide

Le principal inconvénient d’une location meublée est qu’elle demande plus de temps qu’une location vide .

Tout d’abord, vous devez meubler le logement, effectuer les réparations et les remplacements du matériel pendant la durée du bail.

De plus, les locataires qui louent des meublés ont tendance à rester plus courts que vides, donc vous augmentez le temps passé en moyenne à chercher de nouveaux locataires, à faire des visites, à valider le dossier, la signature du bail, etc.

En louant une location vide, vous avez plus de chances de trouver un locataire qui souhaite s’installer pendant 10 ans et qui ne vous demandera pas à la moindre panne d’aspirateur ou de ventilateur.

Rentabilité et fiscalité : gros avantage du meublé

La location meublée présente un énorme avantage par rapport aux locations vides : le rendement net après impôts est potentiellement beaucoup plus élevé que sur une location vide pour deux raisons.

Rendement locatif brut plus élevé dans le meublé

Si vous êtes dans un centre-ville animé qui se prête bien à la location meublée, il est probable que la demande de logements meublés vous permette de demander des loyers bien supérieurs à vides, grâce auxquels vous amortirez facilement les dépenses de mobilier, l’augmentation du chiffre d’affaires des locataires avec dépenses et la location vacance qui va avec.

Exemple Si vous consultez les annonces de ce spécialiste de la location meublée à Paris, vous vous rendrez compte que des 2Ps meublés sont loués autour de 50 €/m² ce qui est évidemment beaucoup plus élevé que les 30-35 €/m² imaginables en location vide.

De plus, sur les locations meublées à ces valeurs élevées, il est très probable que les locataires quittent le logement régulièrement, ce qui vous permet de réajuster le loyer à la hausse plus facilement pour suivre le marché (ce qui n’est pas possible pour une location vide où le locataire reste en place pendant plusieurs années).

Attention toutefois nos deux derniers points d’analyse doivent être mis en perspective lorsque nous considérons d’une part la surveillance des loyers qui se développe dans de nombreuses agglomérations (voir notre article complet sur l’encadrement et le plafonnement), et d’autre part lorsque nous réintégrons l’offre locative du meublé c’est-à-dire la période de vacance entre deux locataires. Comme les locataires meublés tournent plus souvent, vous prenez plus de risques lors de ces vacances locatives, surtout en 2021 lorsque l’offre de meublés a explosé et que la demande a diminué (voir un article sur le objet).

Fiscalité (beaucoup) plus intéressante

La location meublée se fait selon le régime par défaut du LMNP (Non-Professional Furnished Rent). Dans le cadre de ce régime, vous pouvez déclarer vos frais sur un taux forfaitaire (micro-BIC) ou en termes réels.

Si vous optez pour le système micro-BIC simplifié, le taux forfaitaire est de 50 % au lieu de 30 % dans la location vide . Cela signifie que vous ne serez imposé que jusqu’à 50 % des loyers perçus au lieu de 70 % sur les loyers vides.

Dans le régime réel, c’est encore mieux, puisque vous pouvez déclarer vos dépenses en termes réels comme dans les locations vides, mais en plus vous pourrez amortir le bien et déduire de vos loyers une dépréciation qui réduira considérablement (voire complètement) les loyers imposables .

Cette configuration est décrite en détail dans notre article complet sur le véritable LMNP. En plus d’être très avantageux, le régime ne vous impose quasiment aucune contrainte, contrairement à Pinel ou à Censi-Bouvard par exemple : aucun plafond sur les loyers, les ressources des locataires, le zonage ou même la durée d’engagement.

Conclusion : optez si possible pour le meublé

En résumé, le meublé est la solution à privilégier lorsque cela est possible, c’est-à-dire lorsque vous vous trouvez dans une zone dynamique avec une demande d’étudiants ou de cadres en déplacement.

Il est également nécessaire d’avoir le temps de s’occuper de la gestion pendant le bail et de l’entrée/sortie du locataire qui prend plus de temps.