Défiscalisation

Quel formulaire pour déclarer location meublée ?

Bonjour à tous !

Continuons ensemble notre tour d’horizon des étapes à suivre lorsque vous souhaitez louer votre hébergement touristique meublé. Parce qu’une fois que votre propriété secondaire aura été déclarée à la mairie, vous devrez le déclarer aux impôts et plus précisément au Corporate Tax Service (SIE) de votre territoire. En effet, votre activité de location est assimilée à une « création d’activité commerciale ». Vous serez considéré comme un « professionnel » pour les administrations même si vous n’êtes pas une société de location professionnelle. Vous restez un « non professionnel « juridiquement parlant. Pour cela, vous n’allez pas vous rendre directement au SIE dont dépend votre location de vacances. Comme pour toute création d’entreprise, vous devrez enregistrer votre activité de location de meublés auprès du greffe du tribunal de commerce. C’est lui qui informera les autres administrations pour vous.

A lire également : Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Dans cet article, nous allons discuter de la déclaration aspect des procédures. Nous verrons dans un prochain article les différents systèmes fiscaux et l’aspect fiscal. Faisons les choses dans l’ordre et étape par étape !

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RÉSUMÉ DE L’ARTICLE Pour pouvoir déclarer votre activité aux impôts, vous devez d’abord la créer légalement. Informez le greffe du tribunal de commerce, qui sera chargé de notifier pour vous les autres organismes (INSEE et SIE) qui vous enverront les informations et les formulaires à remplir. Vous disposez de 3 formulaires principaux : — le formulaire P0I à envoyer au greffe du tribunal de commerce pour établir votre activité LMNP et obtenir votre numéro SIRET.— le questionnaire 751-SD sur les caractéristiques de votre logement que votre EIS vous enverra. — le formulaire 1447 -C-K pour la déclaration initiale de CFE , que vous recevrez ou qui, le cas échéant, doivent être téléchargés avant le 31 décembre.

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1 – Inscription au greffe du tribunal de commerce

Tout comme les sociétés de location de meublés professionnels (LMP), même si vous êtes un loueur de meublés non professionnel (LMNP) , vous devrez déclarer votre activité de location de vacances, comme toute activité commerciale. Pour connaître la différence entre les deux statuts LMP et LMNP, consultez notre article, mais vous devez déjà savoir que si vos revenus issus de la location meublée dépassent 23 000€ vous devrez passer au statut LMP FILE.

Cette déclaration obligatoire est faite par le formulaire P0i (numéro Cerfa 11921*05) qu’il vous suffit de remplir, de signer et d’envoyer au registre du commerce tribunal du lieu de votre logement loué (si vous avez plusieurs locations meublées, le registre compétent est celui où se trouve la location qui génère le revenu le plus élevé.)

Exception : en Alsace-Moselle et dans les départements et régions d’outre-mer (DROM), la réception et le traitement des formalités sont effectués par les services fiscaux des sociétés.

Je vous l’accorde, le formulaire P0i n’est pas toujours facile à remplir ! Pour vous aider à remplir votre formulaire, vous pouvez utiliser le support de jedeclaremonmeuble.com. Ils ont une vidéo explicative ainsi qu’un formulaire simplifié qui préremplira le formulaire P0i pour vous. C’est gratuit et ils répondent à vos questions si nécessaire.

Les points d’attention du formulaire P0i :

  • encadré 1 — en cas d’existence d’un SIREN : quelle que soit votre activité indépendante déjà exercée en tant que personne physique, vous devrez signalez votre numéro SIREN existant ou fermé. En effet, une personne physique ne peut avoir qu’un seul numéro SIREN. L’Insee vous donnera la même SIREN pour votre nouvelle activité de location meublée mais il vous attribuera un nouveau numéro « NIC » pour le SIRET (les 5 derniers chiffres du numéro SIRET). Ces informations ont pour but de bien séparer les deux activités afin d’éviter toute confusion avec les administrations.
  • case 6 — la date de début de l’activité : elle dépend de votre situation. Si vous avez acquis votre bien immobilier dans l’année, nous vous conseillons de saisir la date d’acquisition (la date de l’acte de vente signé chez le notaire). Vous pourrez déduire les frais de notaire, les frais d’agence, les travaux, etc… (uniquement si vous n’habitiez pas dans la propriété). Parce que les frais ne peuvent être déduits qu’à partir de la date de début de l’activité (d’où son importance !). Dans les autres cas, vous indiquerez soit la date de location (date d’entrée du 1er locataire), soit la date de la première facture liée à l’activité. Enfin, autre spécificité, il faut cocher la case « permanente » et non saisonnière ! En effet, cela ne correspond pas à votre type de contrat de location (qui est très saisonnier) mais à votre type d’activité et votre propriété est entièrement dédiée à la location meublée (même si vous y séjournez de temps en temps !). Bref, il faut le savoir ! Ce formulaire n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît, je vous l’ai dit. Enfin, pour l’ « activité réalisée », vous indiquerez « Société de location meublée non professionnelle » (LMNP).
  • encadré 10 — options fiscales : Un autre problème que vous pouvez rencontrer est le choix du régime fiscal. Parce qu’à ce stade, vous n’avez peut-être pas eu le temps de vous pencher sur la question et de faire des études comparatives. Ne paniquez pas ! En quelques minutes, vous pouvez obtenir un simulation gratuite du régime alimentaire le plus avantageux sur jedeclaremonmeuble.com. Il existe plusieurs simulateurs et fournisseurs sur Internet pour réaliser ce type d’étude. C’est à vous de voir lesquels vous préférez mais le leader jedeclaremonmeuble.com est très bon. Nous étudierons les différents régimes en détail dans notre prochain article. Pour le moment il faut savoir que le régime réel est plus avantageux pour 85% des loueurs meublés. L’inconvénient est qu’il nécessite un forfait fiscal mais cela en vaut la peine car vous pouvez exonérer tous vos revenus locatifs de l’impôt ! Enfin, vous avez toujours la possibilité de modifier les options ultérieurement. Donc selon votre choix, dans B.I.C, vous cocherez « Micro » (le schéma par défaut, avec la réduction forfaitaire de 50%) ou « Réel simplifié » (si votre revenu est inférieur à 72 600€, sinon vous devrez cocher « Réel normal »). En matière de TVA, l’activité du LMNP est en dehors des champs TVA, vous devez donc cocher « Déductible en base ».
  • encadré 11 — observations : vous pouvez simplement indiquer dans le commentaire « l’activité de LMNP n’entre pas dans le champ d’application de la TVA ».

En principe, vous devez faire votre déclaration dans les 15 jours suivant le début de l’activité de location meublée. Cette date correspond soit à la date d’achat du bien, soit à la date effective de début de l’activité. Si vous n’avez pas respecté ce délai, vous pouvez toujours le faire plus tard, mais ne tardez pas !

Comme vous l’aurez compris, cette inscription au bureau d’enregistrement est essentielle car elle vous permettra de :

✔ obtenir votre numéro SIRET pour votre activité de location saisonnière . Avoir un SIRET ne fait pas de vous un chef d’entreprise ! Beaucoup de personnes mélangent les choses et pensent qu’elles vont devenir un professionnel de l’immobilier avec toutes les contraintes de création d’entreprise qui en découlent ! Pas du tout ! Vous avez le statut de « non-professionnel » et le numéro SIRET ne vous servira que si vous devez transmettre un forfait fiscal en cas d’option pour le régime Real, c’est tout !

✔ pour déclarer votre début d’activité en tant que prestataire de location meublée non professionnel. Vous avez le statut de LMNP, vous pouvez louer en tant que particulier légalement. En tant que bailleur d’un bien meublé, vous devrez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (B.I.C) et non dans la catégorie des revenus de la propriété comme pour les locations « nues ».

✔ indiquez le régime fiscal que vous aurez choisi pour vos loyers encaissés. Dès que vous déclarez votre activité, vous devez opter pour le système fiscal. Quel que soit votre statut (LMP ou LMNP), vous avez les mêmes choix de régime fiscal (Micro BIC, Réel simplifié ou Normal). Vous pouvez toujours supprimer l’option plus tard en envoyant un mail à la taxe bureau pour modifier votre régime fiscal.

Cette inscription est devenue obligatoire, quel que soit le régime fiscal , pour déclarer vos revenus locatifs meublés (Micro BIC ou Real)

Une fois votre formulaire envoyé, le greffe du tribunal de commerce vous enverra un reçu pour le dépôt d’un dossier complet auprès du Business Formalities Center (CFE). Une copie de votre formulaire avec le numéro de déclaration dûment rempli vous sera jointe.

Enfin, c’est le registre qui se charge de transmettre votre dossier aux autres organismes (l’INSEE et les impôts), vous n’avez rien à faire !

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2 – Inscription à l’Insee

Quelques jours après réception de votre formulaire validé par le CFE, vous recevrez votre certificat d’inscription dans l’Annuaire des entreprises et des établissements (SIRENE) de l’Insee .

Ce certificat doit être conservé avec soin ! (aucun duplicata ne peut être émis). Ce document rassemble toutes les données importantes concernant votre entreprise , telles que :

  • Votre numéro SIREN et SIRET
  • Votre code APE (activité principale exercée)
  • Votre date de début d’activité
  • Votre numéro de déclaration

3 — Immatriculation fiscale

Quelques jours après l’Insee, c’est au tour de la Direction générale des finances publiques (DGFIP) de vous envoyer une courte lettre. Dans cette expédition, vous trouverez

  • une lettre explicative pour vous informer de la bonne prise en compte de votre création d’activité et pour vous présenter à vos interlocuteurs auprès de la DGFIP. Tu aura les coordonnées de votre service fiscal des sociétés (SIE), qui sera votre principal contact fiscal. Le SIE gère votre compte fiscal et son rôle est de vous accompagner et de vous informer pour toutes vos démarches fiscales. N’hésitez pas à leur poser toutes questions relatives à vos déclarations de revenus, à vos impôts liés à votre activité. Nous avons souvent peur de les contacter, mais nous oublions qu’ils ont avant tout un rôle de renseignement et d’information. Ils sont souvent très réactifs et vous n’allez pas faire de vérification fiscale parce que vous leur demandez conseil ! Enfin, vous serez invité à créer votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr pour, notamment, utiliser la messagerie sécurisée et pouvoir payer votre CFE. Il est donc essentiel de créer ce compte professionnel (bien que vous ayez le statut de non-professionnel). Le site impots.gouv.fr met à votre disposition des tutoriels pour créer votre compte ou payer votre CFE.
  • un SOUVENIR FISCAL. Ce document est important. Tu dois le garder. Il résume votre activité et vos options fiscales. Vérifiez attentivement les informations qui y sont indiquées ! Il n’est pas rare qu’il y ait des erreurs, notamment sur le système fiscal qui n’est pas toujours bien mis à jour ou si vous avez déjà eu une activité commerciale, il peut y avoir confusion. En cas d’erreur, contactez votre EIS pour corriger rapidement votre fichier.
  • un questionnaire relatif à l’activité professionnelle. Il s’agit du questionnaire 751-SD sur les caractéristiques de votre hébergement, à remplir dans les 15 jours et à leur retourner. Parce que vous êtes « de facto » soumis à la taxe foncière professionnelle (CFE) en tant que société de location meublée, que vous soyez un professionnel ou non (si vous êtes en régime réel, cette charge est déductible !). En effet, les locations meublées sont considérées comme une activité commerciale, leurs revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et, par conséquent, les propriétaires sont susceptibles de payer le CFE. Ce n’est pas systématique. Il existe désormais une condition de revenu et selon l’article 1459 du Code général des impôts, si vous, les propriétaires, disposez de votre appartement meublé entre les périodes de location (le meublé est alors qualifié de « logement personnel »), vous êtes censé être exonéré de CFE. MAIS, dans ce même article 1459 du CGI, apparaît cette phrase « meurtrier » : « sauf délibération contraire de la municipalité ou de l’institution publique de coopération intercommunale dotée de sa propre fiscalité ». De toute évidence, c’est votre municipalité qui décide de vous exempter ou non du CGI ! Il est libre de ne pas le pratiquer même si vous ne louez pas votre propriété toute l’année et que vous en disposez à titre de logement personnel. Votre sort concernant le CFE dépend donc de votre municipalité et de vos revenus locatifs. Nous parlerons sur cette « injustice » dans un prochain article où je résumerai toutes les étapes, obligations et impositions liées aux locations de vacances.
  •  :

À partir de 2019, les sociétés de location meublée dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 5000€ sont exonérées de CFE

Vous avez une déclaration CFE par municipalité. Que vous ayez un ou plusieurs biens immobiliers dans la même municipalité, vous n’aurez à payer qu’un seul CFE (évidemment le montant de base sera plus élevé si vous avez plusieurs actifs). Chaque nouvelle propriété LMNP dans une municipalité différente déclenche un nouveau CFE.

  • Après avoir renvoyé ce questionnaire, vous recevrez quelques semaines plus tard le formulaire Cerfa 1447-C-K pour la déclaration initiale de CFE. Si vous ne recevez jamais rien, vous devrez le télécharger vous-même sur le site impots.gouv.fr. Ce formulaire n’est pas très long à remplir (il contient des informations provenant du 751-SD questionnaire) mais ce n’est pas clair, surtout dans le cadre d’un LMNP ! De nombreux propriétaires se arrachent les cheveux et les tutoriels sur Internet contiennent souvent des erreurs ! Pour vous faire gagner un temps précieux et pour que vous puissiez avoir confiance dans l’exactitude de vos informations, nous vous expliquons comment remplir ce formulaire en toute confiance car nous l’avons fait préalablement validé par notre SIE

Attention ! Ne pouvant évoquer toutes les situations possibles, nous avons pris comme exemple le cas le plus classique 👉 vous venez d’acquérir votre premier bien secondaire (un appartement par exemple), non classé, pour faire de la location saisonnière (LMNP).

— Tout d’abord, vous devez remplir toutes les cases du cadre A1 . En général, ils sont déjà préremplis parce que vous les avez reçus de votre SIE. Il suffit donc de vérifier et de corriger les informations dans les cadres de droite si nécessaire. Tu dois Indiquez:Encadré 2 : Loueur meublé non professionnel (LMNP) CASE 6:6820 Les coordonnées de votre comptable, de votre fournisseur de services ou du vôtre.

Cadre A2. C’est souvent là que je vois des erreurs ! La base utilisée pour calculer votre CFE est la valeur locative du logement que vous avez l’intention de louer, il n’est donc pas nécessaire de cocher la case A2 ! (vous devez remplir les cases B1 et C). Pour le cadre A2, il vous suffit de dater et de signer.— Cadre A3 . Vous devez cocher « création d’établissement » et cocher « début d’activité ».

Cadre A4 . N/A. Laissez-le vide. Puisqu’il s’agit de la création d’une activité, il n’y a aucun ancien opérateur concernant votre activité.

cadre B1 . Seules les cases 1, 6, 7 et 8 doivent être remplies.

cadre B2 . N/A. Laissez ce champ vide.

case C  : À remplir uniquement:Encadré 1 : Loueur meublé non professionnel (LMNP) — Appartement.cases 2, 3 et 4 : Indiquez les mêmes informations que dans le questionnaire 751-SD.CASE Case Case 7 : indiquez le nombre de m2 de votre appartement.Case 16 : cochez la case « Propriétaires » .Case 25 : cochez la case « Logement personnel meublé loué ».

cadre D : Les exemptions et les indemnités dépendent de votre situation, de l’utilisation de votre propriété et de votre localité. Nous ne pouvons pas mentionner toutes ces spécificités dans cet article mais regardons ensemble un encadré qui peut souvent vous concerner. Cas 44 : les sociétés de location meublée peuvent bénéficier d’une exonération de CFE, sauf disposition contraire des autorités locales ou de leur EPCI avec leur propre fiscalité . Il s’agit : — des personnes qui louent des locaux meublés classés dans les conditions prévues à l’article L. 324-1 du Code du tourisme, lorsque ces locaux sont inclus dans leur logement personnel ; — des personnes autres que celles visées aux 1° et 2° de l’article 1459 du CGI ainsi qu’à le tiret précédent qui louent ou sous-louent tout ou partie de leur logement personnel meublé. Tout dépend donc du fait que votre mobilier soit destiné à un usage personnel ou non. C’est le cas pour les résidences principales mais également pour les résidences secondaires si vous réservez leur disposition en dehors des périodes de location. Dans ce cas, vous payez la taxe de séjour et vous êtes exonéré de CFE. Si votre appartement meublé est uniquement à louer, vous devez payer le CFE mais à ce moment-là, vous pouvez demander l’exonération de la taxe d’habitation (plus difficile à obtenir…). Sachez que même si vous avez oublié de cocher cette case, vous pouvez toujours demander un abattement à votre service fiscal.Un article consacré aux impôts à payer est prévu où nous aborderons plus en détail ce point d’exonérations, notamment la double imposition (taxe). d’habitation/CFE dont certains souffrent !

C’est tout ! Je vous rappelle que, selon les cas, le remplissage de ce formulaire peut être différent. Et lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’un deuxième propriété ou plus, les étapes seront également différentes !

En cas de changement concernant votre situation personnelle, votre propriété ou pour tout achat/vente d’un bien supplémentaire, n’oubliez pas d’en informer votre EIS ! Il indiquera les documents à lui envoyer, notamment la déclaration de modification avec le formulaire P2P4i ainsi qu’une déclaration n° 1447 M-SD pour le CFE.

Félicitations, c’est terminé ! Vous pouvez être fier de vous car vous venez de franchir les étapes les plus difficiles (et les plus douloureuses) ! Nous avons presque terminé le tour des étapes que vous devrez effectuer pour pouvoir louer votre propriété secondaire. Vous êtes rassuré, ce n’est pas si terrible ! Il suffit de faire les choses étape par étape. Maintenant, grâce à Internet, tout se fait beaucoup plus simplement, directement en ligne et les administrations communiquent entre elles, vous n’avez presque rien à faire ! De même, pour le gestion de vos locations de vacances, notre application GererMyLocs vous permettra d’automatiser et d’optimiser toutes vos réservations directes gratuitement

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Dans les prochains articles, nous verrons les dernières étapes à suivre pour la gestion de votre location (assurances, annonces, contrats de location…) et un article de synthèse suivra pour encore plus de clarté. Restez connectés en vous inscrivant à notre newsletter  !

Nous vous souhaitons une très belle semaine et surtout attention, soyez bien et prenez soin de vous et de vos proches !

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