Quelles SCPI en assurance vie ?

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En assurance vie, les SCPI font partie des unités de compte préférées des épargnants. En effet, lorsqu’ils investissent dans des unités de compte (c’est-à-dire hors fonds en euros), les épargnants préfèrent souvent les fonds immobiliers (SCPI avant tout) aux autres types de fonds (actions, obligations, etc.) Pas étonnant que les Français adorent l’immobilier. Et certains contrats d’assurance vie offrent la possibilité d’investir facilement dans l’immobilier grâce aux SCPI. Sachant que vous pouvez vous diversifier en quelques clics sur plusieurs SCPI spécialisés (bureaux, magasins, résidentiels, etc.) et à partir de 500€ seulement .

Pour rappel, les SCPI vous permettent d’investir dans l’immobilier sans gérer personnellement, donc sans les tracas de la gestion. En pratique, vous acquérez des actions de SCPI et vous devenez copropriétaire associé d’un parc immobilier géré par une société de gestion. A noter que les actifs immobiliers du SCPI peuvent peser plusieurs milliards d’euros répartis entre des milliers de partenaires.

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Donc, nous il suffit de percevoir les loyers correspondant à nos parts dans le SCPI. Alors que l’entreprise gère de A à Z : achat, gestion locative, entretien, paiement de l’impôt foncier, revente. Il s’agit donc d’une solution appréciée des épargnants qui souhaitent mordre leur part du gâteau du marché immobilier (avec une réévaluation à la hausse ou à la baisse) et percevoir des revenus locatifs sans y consacrer de temps. Ni subir le stress du propriétaire (loyers impayés, dégradations, vacance locative, etc.) En 2020, le rendement moyen du SCPI était de 4,18 % (et 5,30 % en incluant la réévaluation du cours des actions) .

En pratique, les SCPI sont disponibles en assurance vie (pour bien choisir), mais aussi directement (hors assurance vie) . Nous allons donc commencer par expliquer les avantages et les inconvénients d’investir dans la SCPI par le biais d’une assurance vie. Ensuite, nous présenterons la meilleure assurance vie pour investir dans SCPI. Enfin, je vais donner mon exemple d’investissement dans SCPI via mon assurance vie.

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SOMMAIRE

  • Avantages et inconvénients du SCPI en assurance-vie
  • Les meilleures assurances vie pour investir dans SCPI
  • Cas pratique d’investissement SCPI en assurance-vie

Les avantages et les inconvénients de la SCPI en assurance vie

Vous pouvez investir dans SCPI au sein d’une assurance vie, mais également directement en dehors de l’assurance vie. Et le même SCPI peut être accessible aussi bien en assurance vie qu’en dehors de celle-ci ! Pourquoi donc privilégier l’investissement dans la SCPI par le biais d’une assurance vie ?

Détenu en assurance-vie Tenue en direct
Billet d’entrée 500€ 5 000€
Choix de SCPI Selon votre contrat (au mieux 25) Selon le courtier (au mieux 80)
Achat à crédit possible ? Non (sauf le crédit à la consommation) Oui
Liquidités Vente en 1 clic Plusieurs mois
Limite de temps pour le plaisir 1 mois en moyenne 3 à 6 mois en moyenne
Frais d’acquisition 4 à 6 % 6 à 10 %
Frais de gestion 0,50 % par an (au mieux) en tant qu’unité de compte Aucun
Droit fiscal Fiscalité de l’ assurance-vie (imposition uniquement sur les retraits. Jusqu’à 17,20 % uniquement en prévision) Revenus de biens immobiliers. ou le microrégime foncier si éligible. (Jusqu’à 45 % selon votre TMI 17,20 %)

Les avantages

Plusieurs avantages conduisent à préférer l’assurance vie à investir dans SCPI.

La fiscalité de l’assurance-vie : un atout majeur

Le revenu du SCPI n’est pas imposable sans qu’il reste dans le contrat d’assurance-vie. C’est-à-dire qu’il n’y a pas d’imposition tant que vous n’effectuez pas de rachat partiel ou total (retrait par transfert hors assurance-vie).

Et si nous partons après les 8 ans du contrat d’assurance-vie ? Nous ne sommes imposés sur la plus-value que jusqu’au niveau des cotisations de sécurité sociale (17,20 %) si nous restons en deçà du seuil d’abattement annuel (4 600€ ou 9 200€ de plus-value par an exonérés selon l’état matrimonial). Que se passe-t-il si vous partez avant les 8 ans d’assurance vie ? L’imposition des gains est de 30 % maximum (impôt forfaitaire).

L’ assurance-vie est donc considérée comme un créneau fiscal. Alors que les SCPI détenus en dehors de l’assurance-vie peuvent être imposés à plus de 50 % selon sa tranche d’imposition marginale (TMI) et ce à chaque déclaration fiscale annuelle.

Par exemple (simplifié), pour un investissement de 1 000€ en SCPI avec un rendement de 5 % sur 10 ans :

  • en assurance vie : (1000 × 1,05) ^10 = 1 628€. Cela représente 628€ de gains en 10 ans qui n’ont pas été imposés. Et qui sera taxé à 17,2% soit 108€ en cas de sortie après les 8 ans du contrat. Donc 628€ — 108€ = 520€ de bénéfice net sur 10 ans. À moduler avec les frais de gestion en unités de compte (0,50 % par an), cela laisse environ 470€ de gains nets.
  • hors assurance vie : chaque année, 1000€ x 0,05 = 50€ de revenus, imposés à l’IMT 17,2 %. Supposons un IMT de 30 %, soit 47,2 % des impôts = 23,60€ d’impôts par an. Il reste 26,40€ de bénéfice net par an x 10 ans = 264€ de bénéfice net sur 10 ans. À moduler en cas d’investissement avec crédit immobilier qui permettrait de déduire les intérêts du prêt, cela laisserait environ 300€ de gains nets sur 10 ans en TMI 30%.

Le billet d’entrée inférieur

Vous pouvez investir à partir de quelques centaines d’euros par SCPI . C’est donc plus accessibles et plus faciles à diversifier sur plusieurs SCPI. Tout en excluant l’assurance-vie, vous devez compter plusieurs milliers d’euros par SCPI. En outre, dans l’assurance-vie, nous investissons une somme. Mais à l’extérieur, nous investissons dans un certain nombre d’actions de SCPI.

Une meilleure liquidité

En assurance vie, c’est l’assureur qui fournit les liquidités. Vous pouvez donc vendre facilement en 1 clic . Tout en excluant l’assurance-vie, la vente prend plusieurs mois.

Plus de coûts d’achat

Vous pouvez éviter de payer une assurance vie en choisissant votre police avec soin. Mais il n’y a pas d’échappatoire aux coûts d’achat propres à SCPI. Cela dit, ils sont moins élevés en assurance-vie (entre 4 et 6 % selon le SCPI raisonnables ), alors qu’il faut compter entre 6 et 10 % hors assurance-vie.

Dans tous les cas, SCPI doit être un investissement à long terme, car il reste un investissement immobilier dont les coûts d’achat doivent être amortis. Et l’immobilier le marché peut être volatil.

Une période de plaisir plus courte

Lorsque vous investissez dans SCPI, il s’écoule un certain temps avant de percevoir les loyers . C’est ce qu’on appelle la période de jouissance.

En pratique, en assurance vie, il y a généralement une période d’utilisation d’un mois afin que vous puissiez bénéficier assez rapidement de votre investissement. En dehors de l’assurance vie, il faut compter entre 3 et 6 mois de jouissance avant de recevoir les premiers loyers.

Les désavantages

Parfois, nous aimerions pouvoir investir à crédit dans SCPI en assurance vie, mais ce n’est pas possible. Au moins, vous pouvez éventuellement contracter un prêt à la consommation (limité à une petite somme à court terme), mais pas un prêt immobilier.

En outre, en assurance vie, nous sommes limités au SCPI disponible dans le contrat . Au mieux, nous avons le choix entre une vingtaine de SCPI (ce qui vous permet tout de même de diversifier sur 3 ou 4 SCPI). En direct, sauf la vie assurance, les meilleurs courtiers SCPI proposent jusqu’à 80 SCPI.

Avis de Nicolas  : Dans l’ensemble, investir dans l’assurance-vie est le plus approprié lorsque vous souhaitez investir votre épargne (sans hypothèque) et lorsque vous souhaitez profiter du créneau fiscal de l’assurance-vie. Quant aux épargnants qui préfèrent emprunter et profiter de l’effet de levier de la dette, ils peuvent se tourner vers un courtier SCPI pour investir directement en dehors de l’assurance-vie.

La meilleure assurance vie pour investir dans SCPI

Il existe plus de 100 contrats d’assurance-vie différents sur le marché. Mais ceux qui permettent d’investir dans la SCPI sont relativement rares. Et encore plus lorsque vous êtes exigeant et que vous recherchez des contrats réellement adaptés à la SCPI.

Quels sont les critères pour choisir une assurance vie adaptée à l’investissement dans SCPI ?

Pour investir dans SCPI, nous recherchons le meilleur contrat d’assurance vie selon ces critères :

  • gratuitement sur paiement. Par règlement, les assureurs peuvent facturer jusqu’à 5 % des frais de paiement ! (En plus des frais d’entrée sur SCPI). Mais nous ne conservons que les contrats sans frais de paiement.
  • un bon choix de fichier SCPI. Au total, il existe environ 200 SCPI différents sur le marché. En assurance vie, on considère qu’un contrat qui propose plus de 10 SCPI différents (sur différents marchés et différentes sociétés de gestion) permettra de bien choisir ses SCPI et de bien se diversifier.
  • 100 % des loyers versés aux épargnants. Certains assureurs (tels que Generali et Suravenir) facturent 15 % sur les loyers et ne paient que 85 % aux partenaires du SCPI. Mais nous ne retenons que des assureurs qui paient 100 % des loyers aux épargnants : Spirica et Swisslife.
  • des frais de gestion peu élevés sur les unités de compte. Rappelons que les SCPI sont considérés comme des unités de compte en assurance vie. Dans en pratique, c’est la grande différence entre les frais de gestion annuels sur les unités de compte : de 0,50 % à 1 % par an selon les contrats d’assurance vie ! Sur la durée d’un investissement immobilier, cela pèse beaucoup. Nous recherchons un contrat avec des frais de gestion annuels maximum de 0,60 %.

La comparaison des meilleures assurances vie pour SCPI

Reprenant les critères mentionnés ci-dessus, deux contrats d’assurance-vie se distinguent pour investir dans SCPI . Nous les comparons dans ce tableau. Et pour votre information, nous affichons également un contrat lambda qui représente le contrat moyen sur le marché.

LINXEA Spirit 2 Placement-Direct.fr Darjeeling Contrat Lambda
Assureur CRÉDIT AGRICOLE SPIRICA SWISSLIFE X
Fraissur 0 % 0 % 3 %
Choeur SCPI 21 SCPI ( 3SCI 7 OPCI) 13 SCPI ( 2 SCI 2 OPCI) 1 SCPI
Canard du Loyer Reverse aux Epargnants 100 % 100 % 85 %
Frais de gestion annuels en unité de compte 0,50 % 0,60 % 1 %
Vous avez reçu la documentation de LINXEA SPIRIT 2 Consultez la documentation de Darjeeling
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L’avis de Nicolas  : Linxea Spirit 2 et Placement Direct Darjeeling sont les deux les meilleurs contrats d’assurance vie pour investir dans SCPI à notre avis. Sans frais de paiement et 100% des loyers remboursés. Personnellement, j’ai choisi Linxea Spirit 2 pour le plus grand choix de SCPI et pour l’unité de frais de gestion de compte la plus faible du marché (0,50 % par an).

Ces deux contrats d’assurance-vie constituent de bonnes enveloppes pour investir dans SCPI . Et dans les fonds immobiliers en général, car nous notons qu’il existe également des SCI et des OPCI (SCPI, SCI et OPCI : quelles sont les différences entre ces 3 types de fonds immobiliers ?) En général, les épargnants préfèrent l’IPCS parce qu’ils ont plus de choix et parce que les SCPI investissent 100 % dans l’immobilier direct (immeubles, bureaux, etc.) avec une distribution des loyers historiquement stable dans le temps (faible volatilité).

Cas pratique d’investissement SCPI dans l’assurance-vie

Note de Nicolas  : Je vais vous dire sur mon expérience en matière d’investissement dans SCPI. Bien entendu, il ne s’agit que de mon choix de SCPI, spécifique à ma situation. Et j’ai eu la chance de choisir un SCPI qui a été mis à niveau très rapidement, ce qui a amorti les frais d’achat en 6 mois. Le seul objectif est donc de donner un exemple pour comprendre la mécanique de l’investissement SCPI dans l’assurance-vie. En pratique, le courtier (en l’occurrence Linxea) conseille une allocation entre plusieurs SCPI (citant les noms de SCPI), voir le graphique circulaire ci-dessous) pour diversifier, c’est son rôle.

  • Début octobre 2015, Linxea m’informe (e-mail adressé à tous les clients) de la future réévaluation de la part du SCPI PFO2. C’est-à-dire que le prix était sur le point d’augmenter de 3% et qu’il était donc possible d’acheter à prix réduit.
  • Le 09/10/2015, dans le cadre de mon contrat Linxea Spirit (voir bilan), j’ai investi 1 000€ sur PFO2 pour démarrer ma diversification.
  • En raison des frais d’achat (6% sur le PFO2), j’ai obtenu 940€ de PFO2.
  • Dans les jours qui ont suivi, comme prévu, le PFO2 a été amélioré et j’avais maintenant 970€ d’IPCS PFO2.
  • Avril 2016 : nouvelle hausse de prix de la part de PFO2, ce qui m’amène à près de 1 000€ (donc les frais d’achat déjà amortis en 6 mois !).
  • Juillet 2016 : en raison des loyers trimestriels, j’ai plus de 1 020€ sur PFO2.
  • Et depuis ? Désormais, les loyers de la SCPI sur Linxea Spirit sont versés dans le fonds en euros. Vous êtes donc libre de réinvestir ou non. Et les loyers continuent d’être payés trimestriellement (entre 4 et 5% de rendement annuel) avec une régularité métronome (je n’ai pas le stress de devoir relancer les locataires). Linxea Spirit 2 a maintenant remplacé Linxea Spirit, mais dans la pratique, les SCPI, les frais et le fonctionnement sont identiques.

L’allocation SCPI recommandée par Linxea

En pratique, il est généralement recommandé de diversifier sur au moins 3 SCPI pour cibler différents marchés (France, étranger, bureaux, résidentiel, etc.) Le courtier (Linxea) ou autre) peut conseiller une allocation (allocation) entre plusieurs SCPI. Mais si vous voulez choisir vous-même, comment choisissez-vous votre SCPI ? Notre dossier complet.

Dans ce cas, voici l’allocation recommandée par Linxea sur son site, dans le cadre du contrat Linxea Spirit 2. Nous notons que Linxea recommande de diversifier ses activités sur 3 SCPI, 2 OPCI et 1 SCI  :

Pour aller plus loin : notre avis Onlinxea Spirit 2/notre avis Surplacement-DirectDarjeeling.