Comment faire pour ne pas se faire expulser ?

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Si votre locataire est impayé, il est essentiel de désamorcer la situation rapidement, en essayant de le joindre et de discuter tout en lui envoyant en parallèle un rappel par simple courrier puis une mise en demeure. Cette phase est cruciale car les paiements en souffrance qui se règlent sont souvent très difficiles à régler compte tenu du montant croissant des dettes locatives qui s’accumulent.

Si votre locataire a plus de deux délais de retard, il est alors nécessaire d’entamer la procédure d’expulsion. Dans cet article, nous détaillons les principales étapes jusqu’à l’expulsion.

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La procédure dure en moyenne entre 18 et 24 mois, voire plus avec les délais prolongés dus au Covid , sans compter les renvois, les délais accordés et la trêve hivernale. Il se décompose en une phase amiable, l’ordre de payer par un huissier de justice, la convocation au tribunal et l’expulsion proprement dite. Revenons aux détails.

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Rappel des motifs d’expulsion

Les factures impayées constituent la principale clause d’activation de la clause résolutoire du bail, une clause qui vous permettra de faire constater la résiliation du bail devant un juge sans discussion possible.

Pour rappel, les raisons de résilier le bail sont limitées, les voici :

  • défaut de paiement du loyer (c’est le cas qui nous intéresse dans cet article)
  • absence de transmission du certificat d’assurance habitation (pour en savoir plus, consultez notre fiche pratique)
  • troubles de quartier répétés constatés par une décision de justice (voir notre fiche d’information à ce sujet)
  • entretien dans les locaux du locataire malgré un congé régulièrement accordé par le propriétaire

Nous allons détailler les étapes classiques d’une procédure d’expulsion dans le cadre d’un loyer impayé (les délais ne sont donnés qu’à titre d’information).

Obtention d’un jugement d’expulsion : entre 6 et 14 mois

Tentative de conciliation amiable : 1 mois

Dès les premiers jours de retard, il est recommandé de contacter le locataire pour essayer pour comprendre le problème. Il est important de le relancer rapidement car un paiement impayé installé est souvent compliqué à résoudre.

Vous pouvez le relancer par e-mail et par simple courrier (voir notre modèle d’e-mail de rappel simple).

Si le délai n’est toujours pas payé après 15 jours, la plupart des garanties de loyer impayé exigent expressément que vous donniez au locataire un avis de paiement dans les huit jours par courrier recommandé que vous pouvez doubler par un e-mail ou une simple lettre (voir notre modèle de mise en demeure).

Si ces tentatives de conciliation amiable n’ont pas fonctionné, vous pouvez soit envoyer le dossier à votre assurance loyer impayé, qui s’occupera du reste, soit suivre les étapes décrites vous-même ci-dessous.

Ordre à payer : 2 mois

La première étape obligatoire consiste à envoyer un ordre de paiement dans les 2 mois par l’huissier de justice. Il s’agit d’une étape obligatoire, inscrite dans la loi, sans laquelle vous ne pourrez pas poursuivre en justice.

Si le locataire vous paie intégralement, l’incident de paiement est réputé résolu ; dans le cas contraire, vous pouvez poursuivre la procédure en la convoquant devant le tribunal de district.

Affectation : 2 à 6 mois

Vous pouvez convoquer le locataire devant le tribunal de district sans nécessairement passer par un avocat, il vous suffit de remplir un formulaire et de joindre les documents du dossier. L’objectif de la procédure est d’obtenir la résiliation automatique du bail en visant la clause résolutoire et éventuellement de récupérer les loyers impayés.

Il faut compter entre 2 et 6 mois entre la convocation et la date de passage devant le tribunal.

Décision : 2 à 6

mois Après avoir passé devant le juge, ce dernier rend une décision dans un délai d’un mois. Si le juge n’accorde pas de délais au locataire (durée maximale potentielle de 3 ans selon la situation du locataire), il peut résilier le bail et émettre une ordonnance provisoire le condamnant au paiement des arriérés de loyer et ordonnant son expulsion.

Il faut compter entre 2 et 6 mois entre le passage avant le juge et l’obtention du jugement de résiliation du bail et d’expulsion du locataire.

Ce dernier devient alors un occupant sans droits ni titres, son loyer étant converti en allocation d’occupation.

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Expulsion effective du locataire : entre 4 et 16 mois

Première tentative d’expulsion : 2 à 8 mois

Sur la base du jugement de résiliation du bail et d’expulsion du locataire, vous pouvez demander au locataire d’émettre un ordre de quitter les lieux par un huissier de justice.

Plusieurs cas sont possibles lorsque l’huissier de justice se présente au domicile du locataire :

  1. le locataire est présent et quitte volontairement les lieux
  2. le locataire est présent mais refuse de quitter les lieux
  3. le locataire est absent, l’huissier de justice ne peut entrer dans les lieux que s’il est accompagné d’un policier ou deux témoins majeurs

Dans les cas 1 et 3, l’huissier de justice peut établir un rapport de récupération du logement, éventuellement stocker les meubles dans un dépôt de meubles et faire changer les serrures.

Dans le cas 2, il sera nécessaire de recourir à la police.

Intervention du propriétaire vivant

Il est strictement interdit au propriétaire d’expulser lui-même le locataire.

Depuis la loi ALUR, cette expulsion illégale est passible de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amendes.

L’esprit de la loi est d’éviter les expulsions violentes qui ne respecteraient pas les droits des locataires.

Réquisition de la force de police : 2 à 8 mois

Si le locataire refuse de quitter les lieux, l’huissier de justice demande l’aide de la police pour faire une nouvelle tentative d’expulsion.

Cette demande est adressée à la préfecture, qui dispose de deux mois pour y répondre .

En cas d’absence de réponse ou de refus, le propriétaire peut se retourner contre l’État en engageant son responsabilité et demander au Trésor de rembourser les loyers (en fait l’allocation d’occupation) jusqu’à l’obtention du recours à la force publique. Cette approche amène généralement la préfecture à réagir en cas d’absence de réponse initiale. Plus d’informations sur le sujet de l’indemnisation pour refus d’assistance de la part des forces de police sur les instructions complètes du siège de la police de Paris (limité à Paris pour plus de détails mais qui vous en donne les grandes lignes).