Comment déterminer le prix d’un terrain ?

Si la vente d’un appartement ou d’une maison est accessible à un particulier, la vente d’un terrain peut être beaucoup plus compliquée. Le coût d’une parcelle dépend en effet de plusieurs facteurs qui peuvent changer radicalement la valeur du prix au mètre carré.

Pour les professionnels, ces éléments convergent tous vers les possibilités offertes par le terrain en termes de construction. Cela permettra à l’acheteur de mesurer l’importance de son investissement en fonction des avantages qu’il peut s’attendre à en tirer.

L’emplacement est décisif

La situation géographique est un facteur clé à tous les niveaux du marché immobilier. Il va sans dire qu’un objet situé dans le centre-ville est bien plus intéressant qu’une propriété similaire à la campagne. En zone urbaine, l’offre est en effet bien inférieure à la demande, ce qui tend également à ajouter de la valeur. un bien immobilier et surtout un terrain constructible car le nombre de parcelles disponibles est souvent inexistant. Ce dernier point parfois modifie considérablement les coûts fonciers car certains promoteurs sont prêts à surenchérir au-dessus des prix du marché plutôt que de laisser une parcelle leur échapper !

En outre, la proximité des transports en commun, et en particulier des autoroutes et des lignes CFF, est évidemment une garantie de valeur ajoutée pour un terrain à bâtir. L’idée qu’un terrain offre peut également avoir une grande influence sur l’estimation de la valeur marchande d’une propriété. En effet, un éventuel projet immobilier sera d’autant plus intéressant sur le marché s’il peut remplir ces conditions.

Quelques données techniques

Les caractéristiques d’une parcelle sont évidemment déterminantes pour l’estimation du prix. La plupart de ces informations sont accessibles à partir de la municipalité de service compétente en matière d’aménagement du territoire et de construction. Les plans de zone, les règlements municipaux et autres extraits officiels permettront de connaître en détail les possibilités offertes par une parcelle de terrain. En outre, le registre foncier et le cadastre bureau donne accès à des informations supplémentaires, notamment pour se renseigner sur les éventuels frais et servitudes liés à une parcelle.

Pour les professionnels, ces éléments sont essentiels pour fixer le prix d’un bien immobilier car ils permettront de calculer l’espace constructible disponible et donc de projeter les marges de revente et/ou le rendement locatif éventuel. Il leur est également nécessaire de mesurer les contraintes environnementales (lignes à haute tension, sous-sol, arbres protégés, voisinage, etc.) afin de limiter les risques lors de l’achat.

De plus, il est courant pour les promoteurs d’exiger que l’acquisition d’un terrain soit liée à des conditions spécifiques telles que l’obtention d’un permis de construire ou la vente d’une partie des lots. Cette approche permet d’offrir davantage de garanties à l’acheteur qui verra l’opération annulée si l’une des conditions n’était pas remplie.

L’appel d’offres, une solution simple et efficace

Il est courant pour les propriétaires d’une parcelle de terrain ne peuvent pas en estimer la valeur exacte. En mettant leur propriété sur le marché, ces derniers peuvent parfois exiger que des offres leur soient soumises. En procédant ainsi, les professionnels intéressés par le domaine seront en mesure d’articuler des propositions par rapport au prix du marché qui ne nécessitent donc pas d’estimation préalable de la parcelle. Cependant, cette approche n’est souvent pas du goût des développeurs qui souhaitent éviter de s’engager dans une forme ou une autre de mise aux enchères entre concurrents directs. L’évaluation complète d’un terrain est également un processus coûteux et les investisseurs seront réticents à s’y engager si le terrain est déjà soumis à plusieurs parties.

Pour en savoir plus…

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Laurent Pannatier/Consultant au Monde Economique et Resp. Agence régionale Proximmo